Ley de alquileres en Argentina, lo que tenes que saber como inversor

Las modificaciones en la Ley de Alquileres en Argentina generó dudas y expectativas entre propietarios e inquilinos. Si vos sos alguno de ellos, te recomendamos leer atentamente esta nota. Además, te contamos todo lo que tenes que saber como inversor de bienes raíces, de ser tu caso.
La Ley de Alquileres en Argentina es un hecho. Y por eso te vamos explicar todo lo que tenés que saber sobre las nuevas modificaciones que esta implica. La información te va a servir tanto si sos inquilino como si propietario.
Además de explicarte detalladamente los pormenores de la nueva ley, vamos a contarte datos clave sobre los alquileres como inversión. Por ejemplo: en donde te conviene comprar un inmueble para alquilar, si se trata de un buen momento (o no) para realizar esta inversión y lo que deberías tener en cuenta a la hora de decidirte por esta herramienta de inversión.
La Ley de Alquileres vigente en 2017, no es nada más y nada menos que la ley de alquileres actualizada. Pero ahora te vamos a contar más…

Ley de Alquileres Argentina 2017

La Ley de Alquileres vigente en 2017 en la Argentina fue aprobada por la Legislatura Porteña el pasado Agosto.
Básicamente indica que, con la modificación de la Ley de Alquileres 2.340 a partir de ahora, serán los propietarios los únicos que abonarán la comisión inmobiliaria, la cual no puede superar el 4,15% del valor total del contrato.
Pero esos no son los únicos cambios. A grandes rasgos podríamos resumir las modificaciones en 4 puntos:
  1. Como dijimos recién, la más importante es que los gastos de comisión inmobiliaria quedarán a cargo del propietario del inmueble.
  2. No se le podrán cobrar al locatario los gastos de gestoría de informes, previos a la firma del contrato. Correrán también por parte del locador.
  3. Las inmobiliarias están obligadas a incorporar los derechos de los inquilinos a sus páginas Web.
  4. El Instituto de la Vivienda brindará asistencia legal y gratuita tanto a inquilinos como a propietarios.

Los puntos claves de la Ley de Alquileres

Vamos a profundizar un poco lo que te contamos arriba…

La Ley de Alquileres en Argentina indica que, en primer lugar, la comisión inmobiliaria no será pagada por los inquilinos, sino por los dueños.

¿Por qué se realizó este cambio?

Se cree que esto facilitará el acceso al alquiler, ya que esta comisión, más los adelantos y los costos de la mudanza, hacían que los inquilinos tuvieran que afrontar muchos gastos de entrada. De esta manera, inquilinos y propietarios compartirán los gastos.

Además, las inmobiliarias no podrán cobrar por los gastos de gestoría ni de administración.

A partir del 7 de septiembre en la en la ciudad solo habrá que abonar para ingresar a una vivienda: Depósito en garantía, mes de adelanto, $360 por pedidos de informes y $450 por la certificación de nuestra firma. Por todo esto las inmobiliarias deberán entregar factura si o si.

Por otro lado, los derechos de los inquilinos y de los propietarios deberán estar visibles en los sitios de Internet y en las oficinas de las inmobiliarias. De la misma manera, estarán presentes en las redes sociales y sitios del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

También será el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) el encargado de velar por los derechos de los inquilinos y de los propietarios, que trabajará en conjunto con la Defensoría del Pueblo de la Ciudad para brindar asistencia legal gratuita.

Tras la votación, el titular del Instituto de la Vivienda de la Ciudad, Juan Maquieyra, sostuvo que se seguirá trabajando para mejorar el sistema de alquileres y para promover que las viviendas que están vacías sean ofrecidas en alquiler.

“Este es un primer paso para lograr que sea más fácil, seguro y barato alquilar en la Ciudad de Buenos Aires. Estimamos que con esta medida, el costo de entrada para alquilar una vivienda va a bajar entre un 25 y un 30 por ciento, y eso va a hacer que los inquilinos no necesiten juntar tanta plata para entrar. Además, ya estamos trabajando en alternativas para ofrecer garantías inmobiliarias que conformen a los propietarios y agilicen la operatoria”, aseguró.

Sin lugar a dudas el principal beneficiario de los cambios serán los inquilinos.
Se estima que la promulgación de la ley, estipulada para las próximas semanas, supondrá mejoras en el acceso a la vivienda de unas 400.000 familias en la ciudad de Buenos Aires.
Sin embargo, este escenario representa un gran avance también para los propietarios ya que se abren nuevas vías de negociación con las inmobiliarias.
Vale la pena recordar que es el locador el verdadero cliente de la inmobiliaria -ya que es quien selecciona al prestador del servicio- y como tal, debe obtener una contraprestación acorde al valor que paga.
En esta línea, se cree que los propietarios pueden sacar un rédito importante en términos cualitativos, exigiendo mejor calidad de servicios inmobiliarios. Por este motivo, te vamos a contar los 4 puntos clave para propietarios que nadie aún ha mencionado sobre la Ley de Alquileres
Porque la información que podés encontrar en cualquier sitio ronda sobre los beneficios para los inquilinos, sin embargo, el sitio Alquilando.com mencionó en su blog, cuatro puntos clave de los que no se está hablando y son super importantes.
Prestá atención:

4 cosas que no sabías sobre la Ley de Alquileres

El portal consultó a Gervasio Muñoz, miembro de la organización Inquilinos Agrupados que manifestó que a partir de la nueva Ley de Alquileres “lo que va a suceder es que el propietario tiene capacidad de negociación con la inmobiliaria.

Entonces, la inmobiliaria va a tener que brindar un muy buen servicio y va a tener que entregar facturas”. Y aquí, en la búsqueda de un servicio superador, es donde el propietario encontrará la oportunidad de optimizar sus inversiones.

Pago de las comisiones en cuotas

Hasta la actualidad, el pago de las comisiones por el cierre de operaciones de alquiler, solía ser abonado en efectivo y por adelantado.

Sin embargo, algunos servicios innovadores ofrecen al propietario la opción del pago en cuotas, con lo cual ese cargo es dividido y su impacto en la renta es casi imperceptible.

Este, junto con la emisión de facturas, es uno de los puntos clave que las inmobiliarias deberán rever a partir de la nueva Ley de Alquileres.

Contrato de alquiler asegurado

Otra de las cosas que nadie te ha contado hasta el momento, es que existen nuevas alternativas -y más seguras- a la tradicional garantía propietaria para avalar el contrato de alquiler.

Estos nuevos instrumentos de garantía son emitidos por bancos o aseguradoras -regulados por organismos nacionales- y no solo son una solución superadora para inquilinos, sino también para locadores.

Las garantías tradicionales son muy difíciles de ejecutar en caso de incumplimiento y el proceso puede extenderse durante varios meses, implicando gastos adicionales no ponderados.

Sin embargo, asegurando el contrato de alquiler, el propietario se garantiza la liquidez de su contrato.

Cobrar por adelantado el contrato de alquiler

Este beneficio es por demás innovador y hasta ahora totalmente desconocido en el mercado local.

La página Alquilando.com es pionera en incluir este tipo de solución financiera, que ofrece a los locadores adelantos de hasta 12 mensualidades a tasa preferencial, al momento de la firma del contrato.

De esta manera, el propietario puede adelantar el dinero de su renta en el momento que lo necesite y maximizar sus ingresos al menor precio.

Delegar las tareas de mantenimiento

Por último, otra de las claves relevantes para propietarios está en despreocuparse por completo de las contingencias que suceden en el día a día de los inmuebles en alquiler.

Existen opciones muy atractivas de servicios de mantenimiento para propietarios. De esta manera, ahorras tiempo y dinero delegando la coordinación de las tareas de mantenimiento de tus inmuebles en alquiler.

En conclusión, son muchas las herramientas innovadoras que se empiezan a poner al servicio de los propietarios y que hacen rendir al máximo lo que a partir de la nueva Ley de Alquileres en Argentina, deberán abonar. La clave está en saber negociar servicios de calidad.

¿Qué hacer si no están cumpliendo con la Ley?

Sabemos que las inmobiliarias se van a resistir a cumplir la Ley por eso hay organizaciones dispuestas a ayudarte permanentemente.

Una de ellas es Inquilinos Agrupados que estará en permanente comunicación con los inquilinos a quienes se les pide que ante cualquier incumplimiento envíen a su casilla de email (inquilinosasesoria@gmail.com).

En dicho correo, deberán incluir el nombre de la inmobiliaria, teléfono, condiciones que exigieron por fuera de lo que indica la ley y cualquier otra irregularidad.

En la entrevista que se adjunta más arriba en esta nota, Gervasio Muñoz hizo especial hincapié en este punto. 

“Desde el 2007 hasta hoy los únicos que tenían la obligación de controlar que se cumpla la Ley era el Colegio de Corredores Inmobiliarios y por supuesto que no prosperaba ninguna denuncia de los inquilinos ni controlaban que se cumpla la Ley. Así que el IVC ahí va a ser importante para el cumplimiento de esta Ley. Va a ser una tarea difícil a pesar de que fue votaba por una amplia mayoría”, sostuvo Muñoz.

El “lado B” de la Ley de Alquileres

José Luis Espert, un economista siempre polémico, desató el debate entre los implicados (y los no) debido a sus declaraciones. Espert dijo que “es un mamarracho”.

“¿Acaso el dueño de la inmobiliaria solo le presta servicios al propietario?, ¿no le presta servicios al inquilino? Le muestra departamentos, consigue buenas garantías. Nos ha ido mal haciendo estas cosas (…) basta de un gobierno que se mete entre la oferta y la demanda”, sentenció.

Si querés saber qué más dijo, dale play al link a continuación:

Lo que tenés que saber como inversor

Supuestamente esta medida te perjudica como inversor (o propietario) del inmueble. Ya que van a haber algunos gastos que van a correr por tu cuenta.

Sin embargo, también hay otra forma de verlo: que un número mayor de gente pueda acceder a alquilar una propiedad puede disparar la demanda y que haya un leve aumento de precios.

Pero ésta no es la única información que tenés que tener en cuenta para sacar provecho. 

El quid de la cuestión es saber en dónde te conviene comprar un inmueble para alquilarlo luego. ¿Qué zonas son las más rentables?

Un estudio publicado por el diario El Cronista (de quien es la infografía) señala que -sorpresivamente- el barrio que mayor rentabilidad registra es el barrio del Congreso. A éste le siguen: San Telmo, Balvanera, Boedo, Palermo y Villa Urquiza.

La ciudad de Buenos Aires propone nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria. Si bien es cierto que ellas conllevan una dosis mayor de riesgo, sus expectativas de revalorización son mucho más altas.

De hecho, ya te hemos contado en otro artículo que, en 2016, las ganancias obtenidas en los barrios del sur porteño fueron mayores que en las zonas más exclusivas.

Para pensar en invertir en estas zonas es necesario estudiar las opciones desde el punto de vista de las mejoras. Por ejemplo, analizar las obras públicas que se están haciendo en la comuna o la construcción de algún desarrollo interesante.

Para no caer en el temor de los riesgos, se debe poner el foco en cómo estas acciones repercutirán en el futuro.

En este sentido, el barrio de Parque Patricios por ejemplo, presenta grandes oportunidades de inversiones residenciales y comerciales. Se ha consolidado como una de las zonas más rentables gracias a la creación de un distrito tecnológico.

Esto implicó la mudanza de edificios administrativos del centro la ciudad a la zona.

Como consecuencia, este barrio del sur de la Capital Federal ha conquistado un crecimiento notable de población.

Otras zonas que han encontrado similares oportunidades inmobiliarias son los barrios de La Boca y Barracas.

La tendencia con que los inmuebles de estas zonas se han revalorizado en el último tiempo dan cuenta de que estamos frente a una buena opción para aquellos inversores un poco más osados.

Para resumir, y basándonos en un informe de ZonaProp realizado en 2016, las zonas más rentables se ubican en el sureste de la ciudad de Buenos Aires. Constitución presentó un 6,2% de rentabilidad anual, seguido por San Telmo (6,0%) y Balvanera (5,7%).

Uno sospecharía que Palermo, Villa Crespo y Belgrano serían los primeros en encabezar dicho ranking pero ya ves como no.

Hay un punto importante que se relaciona con lo que venimos hablando. Muchos inversores ya tienen una propiedad pero no la alquilan. Definitivamente, si el inmueble ya lo tenés, es preciso que lo alquiles.

Aunque parezca mentira hay muchas personas que compran departamentos y dejan varios meses sin alquilar la propiedad mientras deciden qué hacer.

Error.

Por qué alquilar tu departamento sí o sí

Tener un departamento sin alquilar es de las peores decisiones que podés tomar. Te contamos por qué:

Según el último informe elaborado por el sitio especializado Reporte Inmobiliario, mantener un inmueble sin alquilar por un tiempo prolongado significa un gasto superior a los $60.000 pesos al año.

¿Por qué? La respuesta es muy sencilla: porque el propietario no puede eludir el pago de ciertos gastos que están vinculados a la propiedad.

Entre los principales gastos que conlleva tener una propiedad desocupada encontramos:

  • Expensas
  • ABL
  • Agua
  • Mantenimiento general

La suma sugerida por el informe equivale a unos $5600 mensuales. Vale aclarar que este importe no incluye los impuestos asociados a bienes personales u otras contribuciones impositivas.

Tampoco se cuentan los servicios de gas, luz, teléfono, cable o Internet. Es cierto que en la gran mayoría de los casos éstos pueden suspenderse mientras esté el inmueble sin alquilar.

Sin embargo, la baja de estos suministros dependerá del tiempo que la propiedad permanezca inactiva.

Si se prevé que estará deshabitada por no más de 3 meses, no es recomendable solicitar la baja. Debemos pensar que tramitar la re-conexión supondrá nuevos costos. No solo económicos sino también de tiempo y burocracia.

Alquiler de departamentos: ¿es una buena inversión en 2017?

Si querés saber si es un buen momento (o no) para invertir en inmuebles, no dejes de ingresar al Informe Especial que armamos para vos. En él vas a poder encontrar información detallada sobre el mercado inmobiliario en la actualidad y las oportunidades que ofrece.
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