Cómo se calcula el UVA: guía completa en 2017

¿Buscás tu primer casa? O ¿Tu primer auto? Y te topaste con los créditos hipotecarios UVA, una alternativa que ha crecido hasta representar el 85% de los préstamos destinados a comprar viviendas. Hoy te enseñamos todos lo que tenés que saber.

UVA es una palabra clave para quienes buscan ser dueños de su propia vivienda.

En realidad, se trata de un acrónimo.

UVA simplifica Unidad de Valor Adquisitivo, la bandera que enarbola la administración de Mauricio Macri para generar un boom en los créditos a la vivienda.

¿UVA qué es?

La línea de créditos hipotecarios UVA busca que el acceso al financiamiento para la compra de viviendas sea más accesible para quienes buscan su primer hogar.

José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, lo tiene claro…

“El crédito UVA es una unidad de cuenta que ajuste de acuerdo a la inflación”, dice.

Pero ahora hagamos las preguntas del millón.

Sí, esas que te trajeron hasta acá…

¿Cómo se calcula el UVA?

¿Qué tanto te convienen los créditos hipotecarios UVA?

Para llegar a esas respuestas vamos a avanzar en esta guía a través del siguiente índice:

  • UVA qué es
  • Valor del UVA
  • Valor UVA Banco Central
  • Qué es el UVA hipotecario
  • Cómo se calcula el UVA
  • Créditos UVA opiniones

Pero no nos quedaremos allí.

Luego pretendemos ofrecerte algunos ejemplos actualizados:

  • Créditos hipotecarios 2017 UVA
  • Y créditos UVA Banco Provincia
  • Créditos UVA Banco Nación

UVA qué es

Al principio, al valor UVA se le conocía como UVI.

Y el Banco Central debió rebautizar las unidades creadas a principios de 2016 para actualizar por inflación los créditos hipotecarios y los depósitos bancarios.

¿Recordás por qué?

El senador radical Julio Cobos reclamó los derechos de autor sobre el nombre UVI, otro acrónimo.

UVI significa Unidades de Vivienda.

En rigor, fue el legislador radical el primero en hablar de la unidad que ajustara en función de la construcción.

El BCRA tomó el nombre y la idea, pero la reformuló eligiendo al CER como índice subyacente.

Desde septiembre de 2016, la UVI sería llamada UVA y seguiría ajustando por la inflación.

¿La diferencia?

Las UVI actualizan por el índice de la construcción. En cambio, las UVA contempla su actualización mediante el CER.

CER es el tercer acrónimo que te damos hoy. Significa Coeficiente de Estabilización de Referencia, un índice que se mueve palmo a palmo con la inflación.

¿Qué es el UVA hipotecario?

Desde septiembre de 2016, coexistían las dos unidades de ajuste, que podían usarse tanto para créditos como para depósitos bancarios.

El valor inicial de la UVI fue de 14,05 pesos, cifra que representa el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda.

Y su actualización iba ligada al índice del costo de la construcción para el Gran Buenos Aires (ICC), que publica el Indec.

El valor UVA, en tanto, tuvo un valor inicial de 14,05 pesos y se actualizará por el CER que informa el Indec.

¿Y qué cambiaba?

El BCRA aclaraba que solo cambiaba la denominación de UVI a UVA.

Desde su creación a comienzos de 2016, el sistema financiero entregó préstamos hipotecarior por UVA por un total de 272,9 millones de pesos.

Y captó depósitos a plazo fijo en UVA por 133 millones de pesos.

UVI vs UVA

Desde que el Banco Central habilitó la operatoria de créditos hipotecarios, el valor UVA despertó expectativas favorables.

También hubo críticas…

Se decía que el modelo era inviable con la inflación imperante en la Argentina.

Incluso quienes estaban de acuerdo con establecer un índice de ajuste creían que era un error tomar a la inflación y no a la evolución de los salarios.

Y todo se volvió más complicado tras la disputa de UVI vs UVA.

Después de contar por más de dos décadas sin innovaciones hipotecarias, en pocos meses vieron luz y coexistían dos.

Cotización UVA: el despertar del crédito hipotecario

Con la aparición de ambas modalidades, el crédito hipotecario empezó a despertar de su letargo.

Durante los últimos 14 años, la inflación ha asfixiado de forma mortal a esta clase de financiamiento de largo plazo.

Y sin embargo, el BCRA desarrolló un sistema de ahorro y préstamos indexados que acompañará a la aceleración de precios que ha mermado a la economía.

Hasta entonces, eran muchas las recetas que se vendían como la verdadera solución habitacional.

Y terminaron enterradas en el cementerio de planes estatales.

Empezó con Raúl Alfonsín, cuando los préstamos alcanzaron un punto del PBI.

Siguió en la gestión de Carlos Menem, cuando fueron de un tercio de los niveles en el resto de América Latina.

Los Kirchner no se quedaron atrás, ni tuvieron mejor suerte.

Lanzaron el Plan Inquilinos, Créditos del Bicentenario, Cedin y Procrear, insuficientes para reducir el déficit habitacional.

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Valor UVA: el mercado hipotecario

Durante el primer semestre de 2015, el total de préstamos hipotecarios alcanzó 51.541 millones de pesos.

¿Querés un dato?

Eso es equivalente a 0,95% del PBI.

En Panamá, esa participación es del 21%

Chile alcanza 17%

Lo sigue Perú con 4,4%

Y hasta Brasil está mejor con 4,1%.

¿Cómo fue en 2016?

Las escrituras registradas en 2016 exhibieron una notoria mejora, para alcanzar las mejores cifras desde 2012.

Según el Colegio de Escribanos porteño, en 2016 los actos de compra y venta de inmuebles crecieron 20,3% respecto a 2015.

Fueron 44.976 operaciones.

Y se movieron 76.013 millones de pesos, como consecuencia de la suba del dólar, la moneda en que se pactan las transacciones.

La gran pregunta era si podía recrearse el crédito con una inflación del 30%.

¿El ejemplo a seguir?

La Unidad de Fomento de Chile

Es una unidad financiera reajustable por la inflación.

Se usa en Chile en los préstamos hipotecarios, una forma de revalorizarlos acorde a la variación de precios.

Desde 1977 se reajusta su valor a diario.

Y ahora se usa en todo tipo de préstamos bancarios, como inversiones, contratos y otros casos.

Es la unidad preferida para determinar los costos de construcción y valores de las viviendas.

A diferencia de un crédito con el sistema francés de cuotas fijas, en los nuevos créditos las cuotas son variables.

Pero no vamos a enredarnos más…

Iván Carrino, director de Contraeconomía y editor de El Diario del Lunes, lo explica con facilidad.

Si en la Argentina hay 25% de inflación al año, se puede prestar 100 pesos a una tasa del 26%, se gana un punto, o prestar 100 pesos en dólares al tipo de cambio.

Al final, si el dólar sube al ritmo de la inflación, a fin de año, el deudor tendrá que pagar 125 pesos.

El acreedor cobraría, además, una tasa de interés. Hay un beneficio para quien prestar, al no perder su capital, mientras el deudor obtiene una baja tasa de interés.

UVA créditos en cifras

Según el BCRA, para acceder a un crédito de 300.000 pesos, la cuota inicial sería de 2.417 pesos.

¿Y los ingresos mínimos requeridos?

De apenas 8.056 pesos, un salario mínimo.

En otro ejemplo, para un crédito de un millón de pesos, la cuota inicial UVA sería de 8.056 pesos.

Los ingresos mensuales familiares requeridos, en este caso, ascienden a 26.855 pesos.

Esto habla de una reducción, tanto en la cuota inicial como en los ingresos mínimos requeridos, de 60%.

Con los ejemplos del BCRA de un crédito por un millón de pesos, con el sistema francés a 15 años -en un supuesto de costo financiero total de 24%-, las cuotas son de 20.583 pesos mensuales.

En términos reales, con el sistema indexado por CER se supone que el peso de la cuota se mantiene en el tiempo.

En tanto, en el francés se reduce por efecto de la inflación y al final se pagan montos irrisorios que no van acordes al nivel de ingresos.

Valor UVA

¿Será verdad que el valor UVA se ajusta según la inflación?

Sí es así ¿cuál será el valor UVA hoy?

Sabemos que la cotización UVA inició en marzo de 2016 con un valor UVA del 14,05 pesos.

¿Cuánto ha avanzado desde entonces?

Lo cierto es que la cotización UVA BCRA ha avanzado 42,3% desde entonces.

El Valor UVA hoy es de 20 pesos.

Así que ya lo conocés y sabés que su promesa de ajustar por inflación fue real.

Valor UVA hoy

Lo cierto es que la demanda de créditos hipotecarios UVA se duplicó en los últimos nueve meses.

En diciembre, el 42% del total de los préstamos destinados a la compra de viviendas habían sido colocados en esta modalidad.

Y en agosto esa proporción se elevó al 85%.

Los préstamos UVA en agosto equivalen a 6.000 millones de pesos, y acumulan 20.090 millones de pesos.

La demanda podría dispararse aún más si se registra una baja en la inflación.

Lo cierto es que la demanda de UVA se apoya en bajas cuotas iniciales, lo que causa que sea más accesible tomarlos.

Y la ventaja que otorga la modalidad han hecho que la oferta de crédito indexado se haya ampliado a los préstamos prendarios y hasta a los personales.

¿Cómo se calcula el UVA?

El valor UVA actualiza diariamente por CER.

Lo publica el BCRA en su sitio web.

Por ejemplo, un valor UVA en 18,07 pesos. A partir de ahí, suponé que para un crédito de un millón de pesos, no te lo dan en pesos, sino en UVA.

La operación es simple.

Dividís 1 millón entre 18,07.

Por tanto, tu crédito no será en pesos o en dólares, sino de 55.000 UVAS.

¿Y las cuotas?

Se pagan cuotas mensuales. Nada cambia.

¿Cómo las calculás con el mismo ejemplo?

Dividís 55.000 por los meses (360 meses, si el crédito es a 30 años).

Entonces terminás pagando 153,73 UVAS mensuales.

Ahora, a eso se le suma una tasa de interés.

Por ejemplo, los créditos UVA Banco Nación cobran 3,5% (Costo Financiero Total anual) a sus clientes.

¿Cómo se ajuste el UVA?

En fin, ¿cómo habría evolucionado la cuota si hubieran existido créditos hipotecarios ajustables hace unos años y cuánto sería esa cuota hoy?

Según Reporte Inmobiliario, basta con suponer que compramos un departamento usado en la Ciudad de Buenos Aires.

Nos situamos de vuelta en el año 2010.

El valor promedio de la ciudad por m2 se ubicaba en 1.400 dólares.

Por ende, una unidad de 45 m2 podía comprarse por 63.000 dólares

A enero de 2010, la cotización del dólar era de 3,46 pesos, de modo que el departamento ascendía a 217.980 pesos.

Sigamos con el ejercicio propuesto por Reporte Inmobiliario.

Si alguien hubiera tenido la oportunidad de acceder a un crédito de 152.500 pesos, equivalentes al 70% del valor en pesos de ese inmueble a 20 años.

Y una tasa de 5% anual, su cuota inicial habría sido de 1.007 pesos y para ello habría tenido que justificar un ingreso mensual de 3.357 pesos.

Interesante, ¿no?

Por cierto, te presentamos una oportunidad en dólares hecha a tu medida. ¿Querés conocerla?

Valor UVA Banco Central: dudas

Algunas cuestiones interesantes antes de seguir:

¿Hasta cuánto puede pedirse de crédito?

La cuota no puede superar el 25% de tu ingreso. Si ganás 20 mil pesos, no podés pagar más de 5.000 mensuales, por ejemplo.

A eso, sumá que el tope máximo de crédito que se te va a dar alcanzar los 3.100.000 pesos.

¿Qué ocurre si la inflación se dispara?

Si los indicadores se vuelven locos, la cuota se dispara, pero también aclaremos que, cuando eso sucede, los salarios se actualizan y suelen acompañar la suma.

¿Hasta qué valor de la propiedad te prestan?

Según Apertura.com, los créditos UVA Banco Nación presta hasta el 80% del valor de la propiedad.

¿Qué te podés comprar?

Podés comprar propiedades terminadas y si se trata de un edificio, que ya tenga la etiqueta de “final de obra”.

Crédito UVA opiniones

Lo cierto es que la compra de un inmueble vía crédito hipotecario tiene inconvenientes desde el momento en que inicia el trámite hasta su otorgamiento.

Según Infobae, ese proceso puede demorar hasta 90 días.

Y lo primero es analizar el costo del crédito y la tasa inicial de la cuota, dice Armando Pepe, del Centro de Corredores Inmobiliarios.

El problema es la demora de los bancos entre que les llega la solicitud del crédito y su liquidación, una tarea que se toma hasta 45 días.

Desde Reporte Inmobiliario opinan que las compraventas son operaciones complejas y debe proceder si la documentación está en regla.

Pero al momento de solicitar créditos UVA opiniones de los expertos como:

  • Entrá al simulador del banco escogido

Establecé el monto requerido, el valor de la cuota a pagar por el crédito, el total de ingresos para pagarla y el valor en efectivo.

Por ejemplo, para un millón de pesos se paga una cuota mensual de 6.500 pesos y se necesitan ingresos por 23.000 pesos.

  • Cumplir los requisitos

Tener entre 21 y 55 años.

Tu DNI.

Los últimos tres recibos de sueldo para las personas en relación de dependencia.

El CUIL.

Los últimos tres resúmenes de todas las tarjetas de crédito vigentes a nombre del titular.

Y si sos autónomo o monotributista, anotá:

El CUIT

Los últimos tres comprobantes de pago de la AFIP.

Un recibo de servicio de pago.

Si no cumplís con todo, no te conviene postularte.

En dos semanas podés obtener un resultado de precalificación del crédito según el banco pero el trámite puede demorar un mes.

  • Tené en cuenta los límites

El banco sólo ofrece hasta 75% de la propiedad a comprar, por lo que necesitás el 25% restante para cuando se apruebe el crédito.

En el caso de 1.000.000 de pesos habría que conseguir 250.000 una vez que se concrete la operación de compra del inmueble.

  • Gastos adicionales

Se aconseja considerar gastos de escribanía que cobra cada bancos y los gastos de gestión del crédito que pueden llegar a representar 5% de la operación.

  • Apostar en varias direcciones

Lo aconsejable es comenzar la gestión de la hipoteca intentando precalificar en dos o más bancos.

Y luego de la precalificación salir a buscar la propiedad y hacer la reserva.

  • Tené en cuenta los tiempos

Es recomendable estimar el tiempo que llevará a obtener la precalificación del crédito ya que cuando esto ocurre se debe escoger la propiedad y los papeles en regla.

En el plazo mínimo de hasta dos semanas se puede obtener un resultado de precalificación.

  • Inmuebles aptos para créditos hipotecarios

El comprador deberá pedir al vendedor fotocopias de la escritura de la vivienda, reglamento de copropiedad.

De lo contrario, es una propiedad que no puede ser sujeto de una hipoteca.

  • Juntar la documentación

Sí, luego de finalizada esa búsqueda, el consejo es juntar la documentación requerida.

Y finalmente, con el crédito preacordado salir a señar la propiedad.

  • Evaluar el precio

Recién al tener la documentación, el banco envía al tasador para evaluar el precio de la propiedad.

El siguiente paso es la reasignación del escribano y hacer el trámite de la hipoteca para cerrar la compra.

Valor UVA: Autos

Y sí, también podés adquirir un auto a través del valor UVA.

Estos créditos ajustados por la inflación derivaron en 41.300 préstamos por 8.200 millones de pesos.

Si bien la cifra representa menos del 10% de las 618.941 unidades vendidas en los primeros 8 meses, esta herramienta es cada vez más escogida.

Javier González Fraga, presidente del Banco Nación, sostuvo que se considera la posibilidad de aplicar los créditos UVA Banco Nación para autos.

“Le tenemos una fe bárbara al producto”, dijo.

Juan Curutchet, presidente de Banco Provincia, confirmó que la entidad colocó 7.300 millones de pesos en créditos UVA Banco Provincia para comprar autos.

Eso representa 89% del total de créditos otorgados en el mercado.

En promedio, cada solicitante tomó 195.000 pesos a un plazo de 47 meses y con una cuota de 4.500 pesos.

Los créditos UVA Banco Provincia “son un fiel reflejo de la recuperación económica que experimentan muchas familias”.

Y también avanzó la línea para la compra de motos, que en tres meses colocó más de 1.500 préstamos.

La línea de préstamos en UVA para la compra de autos acumula más de 37.500 créditos por un monto de 7.300 millones de pesos en 2017.

Cómo se calcula el UVA: plazo fijo

En la Argentina existe una disposición natural a invertir en un plazo fijo.

80% de los depósitos se orientan al plazo fijo tradicional, ese que tiene un período de 30 días, justamente el que nos causa más pérdidas monetarias.

Casi pudiéramos agradecer al rebote inflacionario.

O al estancamiento del dólar porque los inversores han descubierto una alternativa al plazo fijo tradicional que cada día hac más dinero.

Se trata del Plazo Fijo UVA.

A diferencia del tradicional, puede llegar a pagar una tasa del 25% anual.

Sí, esa es la inflación que algunos analistas proyectan para 2017, de modo que le ganarías la carrera.

¿Cómo es un plazo fijo UVA?

  • El rendimiento del plazo fijo UVA está atado a la variación del CER, que sigue el índice de precios del Indec

  • La fórmula de la UVA surge de la división del capital inicial sobre el valor UVA del día de la constitución del plazo fijo

  • Se usa para la indexación de nuevos créditos hipotecarios a 20 y 30 años que fueron lanzados en marzo de 2016 y tenían un valor de 14,05 pesos

En ese momento, sí tenías 10.000 dólares y los querías convertir a pesos obtenías unos 150.000 pesos.

  • Esta clase de plazo fijo debe concentrarse en un período no menor a 180 días

Y sólo se pueden depositar en pesos que se transforman en esa unidad de cuenta al realizarse la operación.

  • El monto mínimo que se necesita para invertir es de 1.000, que al valor UVA hoy de 20 pesos, son unas 50 UVA.

¿Conviene invertir en plazo fijo UVA?

Y según datos del BCRA, el stock de plazo fijo asciende a 1.300 millones de pesos.

El total de créditos hipotecarios a valor UVA alcanzan los 4.500 millones de pesos. Nada mal.

Pero el plazo fijo UVA no se ha difundido tanto, ni se usa en gran magnitud por los ahorristas, porque no es a corto plazo.

En la medida en que el tipo de cambio permanezca planchado, o frente a una inflación proyectada por encima del 20%, se trata de una oportunidad cuya rentabilidad podría ser interesante.

El plazo fijo UVA es una alternativa financiera para cubrirnos frente a los males que aquejan a la economía argentina

¿Por qué se alientan las inversiones en pesos?

Desde que Mauricio Macri asumió el poder se le da ha dado un gran apalancamiento al ahorro en pesos.

¿Entendés por qué?

1- Desincentivar la suba del dólar, la forma de ahorro preferida de todo argentino

  1. Ofrecer una alternativa de resguardo del ahorro ante la creciente inflación
  2. Mejorar el fondeo de los bancos, dado que cerca del 80% de los depósitos están armados a menos de 90 días, como el caso de las Lebacs.

Claro, no tienen la misma difusión que otras oportunidades, pero los plazos fijos UVA han crecido a buen ritmo.

Y luego del gran salto que pegaron en 2016 resultan interesantes.

Plazo fijo UVA: ¿invertimos?

En comparación con las alternativas típicas como las Lebacs o el plazo fijo tradicional, este nuevo mecanismo es una oportunidad interesante.

Cada vez más analistas ven con optimismo los depósitos en UVA no sólo para conservar el poder adquisitivo sino para mejorar su patrimonio en dólares.

Lo cierto es que el peso seguirá siendo una opción más allá de 2017.

La política de tasas del BCRA definitivamente juega a favor de los activos en moneda local.

Y la gran ventaja del plazo fijo UVA es que, pase lo que pase, le permitirán a los ahorristas quedar a resguardo de la inflación.

Además, no tenés que abrir cuentas especiales, como sucede con las Lebacs, ni pagar comisiones de ningún tipo.

Ni siquiera tenés que presentarte en una sucursal cambiarla, ya que podés constituirlos online.

Eso sí, hay un precio…

Recordá que debés tener inmovilizado el capital invertido durante 180 días. No se trata de un punto menor si pensás que los plazos fijos son menores a 3 meses.

Ahora que ya sabés cómo se calcula el UVA y todo sobre estos créditos hipotecarios, te queríamos contar de una inversión en dólares a tu medida.

¡Ojo! Te lo contamos antes de que el dólar suba.

Y sabemos que eventualmente va a suceder.

Si te interesa conocer más de esta oportunidad en dólares hecha a tu medida accedé al informe especial elaborado de forma totalmente gratuita para vos.

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