La meca del real estate está en graves problemas
Invertir en Miami era la moda para profesionales y emprendedores, pero una reciente regulación pone en vilo la apuesta de muchos. Conocé los detalles.
La industria del real estate ha sido el negocio favorito de los inversores provenientes de países emergentes durante años: era el modo de proteger sus ahorros en una moneda fuerte, pero el declive de esta inversión finalmente ha iniciado.
La moda era la siguiente: inversores de todo el mundo compraban un departamento en Miami, debido a que tienen tasas excesivamente bajas por hipotecas y había incentivos a comprar viviendas, como un crédito por 70% del valor de la propiedad de parte de los bancos, una cantidad que los estadounidenses no tienen ahorrada.
Miami: una atracción inmobiliaria
Seguridad y rentabilidad, segunda residencia para vacaciones, destino aspiracional o percepción de comprar barato. Esas son las causas que ubican al estado del sol en un estatus de extraordinario destino.
La Asociación de Realtors de Florida sostuvo que 63% de los compradores considera a las propiedades en Miami como un negocio mejor que los hechos en sus países de origen.
Además, durante 2015, según datos oficiales, el consulado en la capital fue el tercero en conceder más visas de turistas -36.000 en el año-, detrás de Beijing y Shanghai, lo que demuestra que Miami es un imán para la clase profesional o emprendedora.
Pero últimamente todo cambió…
Desde marzo de este año, la ciudad de Miami ha puesto mano dura contra los alquileres temporarios, dado que cada edificio cuenta con una regulación diferente y son pocos los que permiten las rentas por día. Nadie parecía respetar los códigos de cada emprendimiento y los alquileres a turistas empezaban a convertirse en una plaga.
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¿Quiénes se ven afectados?
Justamente los inversores argentinos. 95% de los argentinos que durante la última década compraron un inmueble en Miami lo hizo en edificios convencionales, en donde la mayoría de los casos se permiten sólo rentas anuales, para alquilarlos a turistas y así usarlos cada vez que lo deseen.
Solo 5% de los clientes compraron en condominios, mucho más caro que un edificio convencional.
Lo cierto es que la regulación existía desde hace algunos años, pero ahora es que se empezó a implementar. Muchos argentinos compran en desconocimiento de las regulaciones particulares y ninguno permite un alquiler por días.
Si bien hay un público que decide alquilar el departamento que obtuvo por un año, una masa, mucho más amplia, decide volcarse a la renta para turistas, dado que la rentabilidad es muy superior y genera un retorno de la inversión en un menor tiempo.
Lo cierto es que este sector deberá buscar otra forma de generar retornos a sus inversiones…
De todos modos, siempre hay Informe Especial.
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¿Cuánto invertir en Miami?
El negocio está en inmuebles de clase B o C, un segmento en el que se consigue un inmueble en hasta 600 dólares por metro cuadrado. Son propiedades que siguen sin recuperar su valor en relación con el año 2007, previo a la crisis inmobiliaria, y pueden tener un crecimiento superior al 10% en 3 años.
El ingreso promedio mensual de estas propiedades es de 2.500 dólares por alquiler, pero si la misma propiedad se renta mensualmente sería de 3.500 dólares, y si se hace a diario alcanzaría los 7.000 dólares por mes, al ser 250 dólares por día.
Según Alejandro Goldemberg, bróker en Miami citado por el diario Ámbito, si bien el argentino se inclina al alquiler temporal porque da más rentabilidad, se debe hacer el cálculo a la hora de equipar más costo de administración, roturas o reposición.
Lo que realmente hace falta es información a la hora de colocar nuestros ahorros en Estados Unidos, dado que para muchos no es sostenible la renta que da alquilar anualmente.
Un alquiler convencional puede generar ingresos al inversor de 30.000 dólares anuales, pero temporales llega hasta los 84.000 dólares, una diferencia en la rentabilidad del 180%.
El endurecimiento de las medidas comenzó cuando, en marzo, la ciudad aumentó de 500 a 20.000 dólares la multa a propietarios que alquilaran viviendas a corto plazo.
Además, en los últimos 3 meses se provocaron importantes desalojos a turistas generando aún más revuelo.
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¿En qué invertir entonces?
Cuando una fuente se seca, los inversores empiezan a buscar otra. En este caso, ¿cuál es la alternativa?
Si bien los brókers locales ven que este negocio está en caída, hay mucho más que rentas temporales. Para los especialistas en alquiler anual esto sigue siendo un negocio, pese a que hay una diferencia en la rentabilidad.
Por ejemplo, hay rentas de 15% a través de hipotecas, un negocio en auge y que últimamente demandan los argentinos. El inversor adquiere un inmueble por un valor promedio de mercado y se revende la propiedad a un valor mayor con un contrato de garantía inmobiliaria, generando una renta del 12% anual en dólares.
También se apuesta al desarrollo de condo-hoteles destinado a un público más específico, dado que los valores del metro cuadrado son más elevados pero permiten seguir con el negocio de alquilar por día.
¿Querés saber otras formas de invertir en Miami? Te las contamos en el siguiente Informe Especial que podés revisar de forma totalmente gratuita.
