Créditos hipotecarios: lo que tiene que saber para no hundirse

Por cada peso prestado, a mediados del año pasado para créditos hipotecarios, según el Banco Central,  existían $ 2,65 en préstamos personales Dicha cifra representa tan sólo el 0,95% del PBI, de acuerdo a lo informado por el INDEC para el segundo trimestre de este 2015.

Esta relación no sólo es bajísima con respecto a la media internacional, sino también si se la compara con otros países de la región: en Uruguay es del 4%, en Brasil del 6% y en Chile, donde se aplica un esquema similar al propuesto ahora por el Banco Central argentino desde hace décadas, ronda el 18%.

En esta coyuntura, el nuevo gobierno ha hecho una apuesta muy fuerte al lanzar una nueva línea de créditos que ajustan el capital por inflación, con mejores condiciones que las que se venían ofreciendo.

El modelo está basado en el aplicado en Chile -años atrás-, cuando las tasas de inflación del país vecino eran similares a las actuales argentinas.

Las condiciones macroeconómicas de la Argentina actualmente difieren de las chilenas de hoy. Sin embargo, si apostamos a que el Gobierno tenga éxito en su política de ataque a la inflación, podemos esperar que este tipo de créditos hipotecarios vaya creciendo en el mediano plazo, permitiendo un mayor acceso a la vivienda propia.

Sin inflación acotada a números por debajo de un dígito anual, era financieramente inviable el crédito a largo plazo antes de este nuevo modelo que trajo el Gobierno.

La cuota que deriva de los ajustes tradicionales, variable o combinada, se torna impagable para un ingreso medio e incluso es desaconsejable para quien pudiera remotamente calificar, si se la compara por el costo del alquiler de la misma unidad en un contexto de alta inflación, ya que los ingresos familiares no ajustan en la misma proporción, ni en forma mensual como sí pasa con créditos a tasa variable.

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Dentro del nuevo contexto, se abre un canal viable para que el crédito hipotecario comience a alinearse con el ingreso y pueda aparecer como una opción alternativa al alquiler.

A partir de la aplicación del mecanismo de actualización de la “Unidad de Vivienda”, la cuota inicial se reduce drásticamente al 40% de la que surge mediante el método de capitalización tradicional, disminuyendo también el ingreso exigible al 30% del solicitado por una línea tradicional y ampliando -por ende- la cantidad de potenciales tomadores de crédito.

Por otra parte, la cuota inicial, si bien aún sigue bastante por encima de lo que se solicita por el alquiler de la vivienda, comienza a acercarse. Las cuotas de los créditos actuales son de entre un 250% y un 300% superiores al alquiler que se paga por una vivienda. Mediante la aplicación del sistema UVI, esta brecha se reduce a aproximadamente el 60%.

Las UVI y las UFs chilenas tienen ciertas características comunes:

  • Son una unidad de cuenta (o moneda teórica).
  • Se ajustan según la evolución de los precios.
  • Aunque no existan físicamente, se usan en préstamos hipotecarios.
  • Los valores se pagan o cobran en pesos, según la cotización del día.

Actualmente, dos bancos ofrecen los créditos para adquisición, ampliación o construcción de vivienda: el Macro y el Hipotecario (que ofrece financiar hasta $ 2 millones en esta línea), agregándose el Banco Provincia, el Ciudad, Galicia y Santander Rio.

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