Tasas de créditos hipotecarios: todo lo que debe saber

 El nuevo esquema reducirá la brecha entre el precio de alquiler de una vivienda y las tasas de créditos hipotecarios que cobran los bancos del 250% al 60%.

El nuevo sistema de préstamos indexados a la inflación que desarrolló el Banco Central promete solucionar el déficit inmobiliario. Claro, ha habido infinidad de intentos en los últimos 20 años para lograrlo, pero en esta oportunidad, hay mucho entusiasmo en el mercado y no tiene por qué ser algo complicado. En esta nota explicamos cómo son las tasas de créditos hipotecarios que empezarán a regir en Argentina.

Desde el gobierno de Raúl Alfonsín hasta el de Cristina Kirchner, el crédito hipotecario alcanzó apenas un punto del PBI, cuando en el resto de América Latina celebraba un festival.

Cifras oficiales indican que en el primer semestre del 2015, el total de préstamos hipotecarios alcanzó 51.541 millones de pesos, equivalente a 0,95% del PBI.

Para tener una idea: en Panamá, la participación de créditos hipotecarios respecto al PBI es de 21%; en Chile representa 17%; lo sigue Perú con 4,4% y hasta en Brasil es de 4,1%. ¿Por qué fallaron todos los antecesores del plan inmobiliario argentino?

Detrás del fracaso

La respuesta es simple: la inflación. El financiamiento a largo plazo estuvo prácticamente ausente de la Argentina desde hace más de 20 años por la aceleración de precios. Según Reporte Inmobiliario, sin una inflación acotada a número por debajo de un dígito anual, es financieramente inviable el crédito a largo plazo si se recurre sólo a tasa como el factor de actualización de capital.

La cuota que deriva de esa fórmula, llamado sistema francés, basado en cuotas fijas, es impagable para un ingreso medio e incluso racionalmente desaconsejable, sostuvo Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Dentro de este contexto, el Banco Central habilitó un nuevo modelo de cuotas variables basado en la Unidad de Fomento de Chile que sigue los movimientos de la inflación. En otras palabras, créditos indexados.

¿Cómo funciona la UF?

Francisco Pieper, director de la empresa chilena Capitalizarme.com, explicó que la Unidad de Fomento (UF) es una unidad de cuenta establecida en 1967 para mantener el valor de ahorro de las personas y luego pasó al sistema crediticio.

La lógica de la UF es ir de la mano con la inflación y funciona de modo que para la banca sea rentable hacer préstamos de hasta por el 80% del valor del inmueble, dado que se ajustará mes a mes. ¿La clave? La confianza. Todos en Chile creen en sus indicadores.

La clave del nuevo esquema

La Unidad de Fomento chilena ahora tiene su par en Argentina. Se le denomina UVIs, siglas para Unidades de Viviendas, que se ajustan con el Coeficiente de Estabilización de Referencia, basado en el índice de precios al consumidor.

Según la definición del BCRA, las UVIs son una opción de ahorro protegida de la inflación, similar al de la compra de ladrillos, pero accesible a todas las familias, independientemente de su poder adquisitivo, a través de depósitos por plazos mínimos de 180 días.

¿Cuál es la diferencia respecto de un crédito tradicional? Este instrumento proyecta una tasa de interés hipotecario sobre el nivel esperado de inflación del orden de 5%, de modo tal que se aleja de los altos niveles que actualmente se manejan en el mercado. Sin embargo, durante casi todo el plazo, serán más bajas las tasas de créditos hipotecarios, tanto nominalmente como en términos reales.

El valor inicial de una UV al 31 de marzo de 2016 equivale a una milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado, que se determina en base a cifras de inmuebles en diferentes ciudades. En el arranque, su valor será de 14.05 pesos.

Las tasas de créditos hipotecarios

A partir de la aplicación de la Unidad de Vivienda, la cuota inicial se reduce al 40% de la que surge mediante el método de capitalización tradicional, disminuyendo así el ingreso exigible al 30% del solicitado hasta hace unos días.

Según Gómez Picasso, la cuota inicial sigue por encima del valor de un alquiler, pero comienza a acercarse. Actualmente, las tasas de créditos hipotecarios son entre 250% y 300% superiores al alquiler de una vivienda. Con las UVIs esta brecha se reduce a cerca del 60%.

El objetivo del Gobierno es justo ese. En febrero pasado, el director de la Anses, Emilio Basavilbaso, adelantaba que el Estado anunciaría un plan de créditos hipotecarios para la clase media. “Lo que pide el presidente Mauricio Macri es reemplazar la cuota de un alquiler por un préstamo”.

Un par de ejemplos para comprender las nuevas tasas de créditos hipotecarios de Macri:

  1. Con un ingreso mensual de 26.855 pesos por familia, se puede acceder a un crédito de 1.000.000 de pesos, equivalente a 65.000 dólares, y se pagaría una cuota inicial de 8.056 pesos, que subiría paulatinamente con la inflación.

Bajo el esquema francés de cuotas fijas, para obtener un crédito hipotecario de un millón de pesos se requiere de un ingreso familiar de 68.609 pesos y un pago de 20.583 pesos por cuota.

  1. Para acceder a un préstamo por 300.000 pesos, con el nuevo esquema se necesita de un ingreso familiar de 8.056 pesos y cuotas de 2.417 pesos.

Con el sistema vigente, lo que se necesita es un ingreso de hasta 20.583 pesos y un abono de 6.175 pesos en cada cuota. Sin embargo, para conocer todas las tasas de créditos hipotecarios puede observar el siguiente recuadro:

CREDITO HIPOTECARIO  TABLA

Fuente: Reporte Inmobiliario

En cambio, si desea conocer el mapa de la cuota inicial de créditos indexados y la diferencia con el alquiler e ingreso necesario por barrio para la compra de departamentos usados, puede ver este cuadro difundido por Reporte Inmobiliario en su cuenta Twitter:

CREDITO HIPOTECARIO 1

¿Un sistema rentable?

Para que las nuevas tasas de créditos hipotecarios sean rentables el gran reto a superar sigue siendo la inflación, sostuvo el fin de semana Armando Pepe, fundador de la Cámara Argentina Inmobiliaria.

Las inmobiliarias, admitió, se han acercado a los nuevos créditos con cautela, porque pensaban que saldrían más adelante con una inflación bajo control. “Estos créditos son para departamentos chicos de uno o dos ambientes”, por lo que haría falta una norma complementaria para lugares más amplios.

De momento, no todos los bancos están detrás de la iniciativa gubernamental. Algunos se encuentran en evaluación, mientras que algunos adelantaron su confianza en los nuevos créditos hipotecarios. Si desea conocer cuáles son los bancos tras este nuevo esquema puede acceder a nuestro Informe Especial que Inversor Global elaboró gratuitamente para usted.

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