Nuevos créditos hipotecarios: ¿cómo funcionan?

El Banco Central presentó el índice de Unidades de Vivienda que se ajusta acorde a la inflación. Sin embargo, el Gobierno tiene un par de retos por resolver para que funcione

El crédito hipotecario empieza a despertar de su letargo. Durante los últimos 14 años, la inflación ha asfixiado de manera casi mortal a este tipo de financiamiento de largo plazo para la compra de viviendas, pero el Banco Central (BCRA) desarrolló una nueva iniciativa: un sistema de ahorro y préstamo indexado que acompañará a la aceleración de precios que tanto ha mermado la economía.

La panacea fue bautizada como un índice de Unidades de Vivienda (UVI). Hasta hoy, son numerosos las recetas publicitadas como la verdadera solución habitacional que yacen enterradas en el cementerio de los planes estatales.

Ya sea en el gobierno de Raúl Alfonsín, cuando los préstamos apenas alcanzaron un punto del PBI o durante la gestión de Carlos Menem, cuando fueron de un tercio de los niveles en el resto de América Latina. Por supuesto, los Kirchner no tuvieron mejor suerte al lanzar el Plan Inquilinos, Créditos del Bicentenario, Cedin y Procrear que fueron insuficientes para reducir el déficit habitacional.

El mercado hipotecario hoy

Durante el primer semestre de 2015, el total de préstamos hipotecarios del sistema financiero alcanzó 51.541 millones de pesos, equivalente a 0,95% del PBI.

En Panamá, la participación de créditos hipotecarios respecto al PBI es del 21%; en Chile representa 17%, lo sigue Perú con 4,4% y hasta en Brasil es de 4,1%.

En la Argentina, el porcentaje de participación de los préstamos hipotecarios en la cartera de los bancos públicos llega al 13,16% mientras que en los privados se reduce a 3,36%.

Fuente: Reporte Inmobiliario

Fuente: Reporte Inmobiliario

La gran pregunta es si puede recrearse el crédito con una inflación del 30%. La alternativa ideada por el Gobierno de Mauricio Macri fue ajustar diariamente el UVI por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). ¿El ejemplo a seguir? La Unidad de Fomento de Chile.

¿Cómo funciona la Unidad de Fomento?

La Unidad de Fomento es una unidad financiera reajustable de acuerdo con la inflación. Se usa en Chile en los préstamos hipotecarios, ya que es una forma de revalorizarlos acorde a la variación de precios.

Desde 1977 se reajusta su valor en forma diaria. Actualmente el uso de la unidad se extendió a todo tipo de préstamos bancarios o financieros, inversiones, contractos y otros casos. Es la forma preferida para determinar los costos de construcción y valores de las viviendas.

La nueva línea de créditos

Las Unidades de Viviendas (UVIs) tendrán un valor inicial equivalente a la milésima parte del costo de construcción de un metro cuadrado, hoy 14,53 pesos, que se actualizará diariamente con el CER, basado en el índice de precios al consumidor.

Con la medida, el BCRA promoverá el ahorro con depósitos por plazos mínimos de 180 días, pero también habría créditos basados en los UVIs cuya tasa de interés real oscilará en torno a 5%.

“Así, las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a un alquiler tradicional, el cual típicamente se ubica en un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se adecua con el nivel de precios de la economía.

A diferencia de un crédito con el sistema francés de cuotas fijas, en los nuevos créditos las cuotas son variables.

El editor del Diario del Lunes, Iván Carrino, lo explica en detalle: si en Argentina hay 25% de inflación al año, se puede prestar 100 pesos a una tasa del 26%, con lo que se gana un punto porcentual, o prestar 100 pesos en dólares al tipo de cambio. Si el dólar sube igual que la inflación, a fin de año, el deudor tendrá que pagar 125 pesos.

El acreedor cobraría, además, una tasa de interés. De modo que habría un beneficio para quien presta, al no perder su capital, mientras el deudor obtiene una baja tasa de interés.

El plan inicial

En febrero pasado, el director de la Anses, Emilio Basavilbaso, adelantaba que el Estado anunciaría un plan de créditos hipotecarios para la clase media. “Lo que pide el presidente Mauricio Macri es reemplazar la cuota de un alquiler por un préstamo. Por ejemplo, una familia con un ingreso de 15 a 20.000 pesos, puede pagar una cuota de 8.000 pesos”.

En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos el Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.

Créditos hipotecarios en cifras

Según el BCRA, para acceder a un crédito de 300.000 pesos (unos 20.500 dólares), la cuota inicial sería de apenas 2.417 pesos, y los ingresos mínimos requeridos, de 8.056 pesos, para pagar una cuota de 6.175 pesos.

En otro ejemplo, para un crédito por 1 millón de pesos (unos 68.000 dólares), la cuota inicial con el nuevo sistema sería de 8.056 pesos y los ingresos mensuales familiares requeridos, de 26.855 pesos. Esto habla de una reducción, tanto en la cuota inicial como en los ingresos mínimos requeridos, de 60%.

Fuente: Banco Central de la República Argentina

Fuente: Banco Central de la República Argentina

Con el ejemplo del Banco Central de un crédito por un millón de pesos, con el sistema francés (actual) a 15 años –en el supuesto de un costo financiero total del 24%-, las cuotas son de 20.583 pesos mensuales.

Con el crédito basado en las UVIs, arrancaría en 8.056 pesos y recién pasados 12 años el costo nominal aumentaría a más de 20.000 pesos, basado en la tasa de inflación del programa del ministro de Hacienda y Finanzas, Alfonso Prat Gay.

En términos reales, con el sistema indexado por CER se supone que el peso de la cuota se mantiene en el tiempo, en tanto que en el francés se reduce por efecto de la inflación y al final se terminan pagando montos irrisorios que no van acordes al nivel de ingresos.

Fuente: Banco Central de la República Argentina

Fuente: Banco Central de la República Argentina

El timing de la medida

Diego Martínez Burzaco, economista jefe de Inversor Global, manifestó que el timing de la medida pudo ser mejor. A su juicio, primero debían publicarse los índices del INDEC previstos para mayo, para así brindar mayor confianza sobre el CER, que se erige como pilar de este nuevo esquema apenas días después de que el Ejecutivo cambiara su modalidad de cálculo por la de San Luis, donde la inflación es menor.

El gran reto que enfrenta el mecanismo es, por supuesto, la inflación. “La gente hoy está más preocupada por cómo logrará hacer un mercado”. Además, este esquema ha funcionado en países como Chile o Uruguay, donde la aceleración de precios no es un problema en la economía. Con los actuales niveles el camino se torna complicado.

Si desea conocer qué bancos están detrás de estos nuevos créditos hipotecarios, podrá hacerlo en un nuevo Informe Especial que hemos preparado para usted.

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