¿Cómo obtener un crédito hipotecario?

La inflación nubla cualquier posibilidad de planificación a largo plazo, pero ¿cuáles son las alternativas del mercado? y ¿cuáles son las cartas que jugará Mauricio Macri para reactivar los créditos hipotecarios? 

Por Luis Carías Toscano

El crédito hipotecario languidece desde hace 14 años. La relevancia de esta financiación a largo plazo para la compra de viviendas es indiscutible, pero el monstruo de la inflación, asentado desde hace una década, carcome cualquier posibilidad de planificación, con lo que numerosos planes publicitados como la panacea habitacional han pasado a ocupar un lugar en el cementerio de los planes estatales.

Lo cierto es que prácticamente no hubo épocas en las que los créditos hipotecarios se hayan destacado, a raíz de los procesos inflacionarios. A principios de la década del 80, se recrearon los créditos, pero dos años después, con la licuación de la deuda desaparecieron.

Durante el gobierno de Raúl Alfonsín apenas alcanzaron un punto del PBI, y aunque en la gestión de Carlos Menem fue de 8 o 9 puntos, en el resto de los países de América Latina equivalía a 30% del total de su economía.

La gran pregunta, hoy, es si puede recrearse el crédito con una inflación del 30%. ¿Existen alternativas en el mercado? Y ¿cuáles son las cartas que jugará la administración de Mauricio Macri? German Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, busca responder esas inquietudes.

El mercado hipotecario hoy

Según el último informe de entidades financieras publicado por el Banco Central, el total de préstamos hipotecarios del sistema financiero ascendió a 51.541 millones de pesos en el primer semestre, lo que equivale a 0,95% del PBI.

Para tener una idea de lo que significa este número, el Departamento de Estudios del Grupo Edisur elaboró un informe según el cual, en Panamá la participación de los créditos hipotecarios en el PBI es del 21%: y en Chile representa 17%. Lo sigue Perú con 4,4% y Brasil con 4,1%.

El BCRA también ha manifestado que los préstamos hipotecarios representan 6,87% del total de créditos del sistema financiero, un porcentaje que representa 37,7% del volumen total prestado en créditos personales, lo que significa que por cada peso existente en créditos hipotecarios existen 2,65 pesos en préstamos personales.

Más detalladamente, el porcentaje de participación de los préstamos hipotecarios en la cartera de los bancos públicos llega al 13,16% mientras que en los privados se reduce a 3,36%.

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Fuente: Reporte Inmobilario

Durante la última década, el Estado ha lanzado el Plan Inquilinos, Créditos del Bicentenario, Cedin y Procrear, que demostraron la imposibilidad de disminuir el fuerte déficit habitacional que se arrastra desde hace varias décadas.

¿Opciones viables?

Durante el kirchnerismo, el Gobierno lanzó Procrear, una iniciativa que proyectaba la entrega de 400 mil créditos para la construcción, ampliación, terminación y refacción de viviendas, pero durante los últimos meses, bajo la nueva administración, dejaron de hacerse los sorteos.

Más allá de los cuestionamientos que puedan hacerse a partir de la fuente de financiamiento de Procrear (Anses), desde Reporte Inmobiliario aseveraron que su efecto es limitado ya que no incluye la posibilidad de compra de viviendas usadas restringiendo su alcance a la autoconstrucción de casas individuales o al acceso mediante sorteo a algunos de los complejos que se construyen en determinadas localizaciones.

En febrero, el director ejecutivo de la Anses, Emilio Basavilbaso, adelantó que el Estado prevé anunciar un plan de créditos hipotecarios destinados a la clase media, cuyos montos serían alrededor de 500 mil pesos.

“Lo que pide el presidente Mauricio Macri es reemplazar la cuota de un alquiler por un crédito hipotecario. Por ejemplo, una familia con un ingreso de 15 a 20 mil pesos, pagando una cuota de 8 mil pesos podría tener un préstamo de 500 mil pesos”, sostuvo Basavilbaso.

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Fuente: Reporte Inmobiliario

Según el titular de la Anses, en la Argentina pueden encontrarse departamentos por 50 mil dólares. En la ciudad de Buenos Aires, se encuentran en barrios como Soldati o Lugano”, ejemplificó.

¿Cuántos salarios hacen falta?

Pero, ¿esto es realmente así? Según el Banco Ciudad, el valor de una cuota de un departamento standard de 45 m2, en Parque Patricios asciende a 14.827 pesos, mientras que el valor de alquiler de esa propiedad se ubica en el orden de los 4.300 pesos mensuales.

Al norte de la ciudad, en Recoleta, uno de los barrios más caros de la capital, el canon por locación gira alrededor de 6.000 pesos, mientras la hipoteca demandaría un pago mensual de 23.668 pesos.

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Fuente: Reporte Inmobiliario

Con esos datos de fondo, Gómez Picasso considera que la cuota de una hipoteca es imposible de pagar para un asalariado e incluso poco conveniente en comparación con los costos de alquiler. “Para comprar un departamento usado de 45 metros cuadrados en Caballito, deben emplearse 77 sueltos íntegros, equivalente a 6,4 años de salario”.

Pero, además, para calificar y obtener ese crédito habría que ganar como mínimo más de 2,2 veces el salario promedio registrado de la ciudad.

La nueva línea de créditos

Para Gómez, de Reporte Inmobiliario, el Ejecutivo busca lanzar una nueva línea, pero un plan completo no estará listo sino hasta principios de 2017. De momento, comentó que se perfecciona el plan Procrear mediante la inclusión de la banca privada.

Sobre la nueva línea adelantó que se piensa en un esquema similar a la unidad de fomento (UF), que es la unidad de cuenta usada en Chile, reajustable de acuerdo con la inflación. De acuerdo con Gómez, en la Argentina, el medidor de referencia sería el CER, acrónimo para coeficiente de estilización de referencia.

Desde la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) trabajan con el Ejecutivo en la nueva línea y plantean que los créditos tengan tasas del 5% anual. Para un crédito de 500 mil pesos a 15 años con las tasas actuales e inflación del 25% anual, la cuota ronda los 10 mil pesos y se requieren ingresos superiores a 33.500 pesos para acceder. Ese mismo monto de préstamo, bajo el nuevo esquema, representa una cuota mensual de 4.000 pesos mensuales, aproximadamente.

Lo saludable, recomendó el director de Reporte Inmobiliario, es que dentro de los próximos meses se pongan en marcha medidas que comiencen a abrir las ventanillas de los bancos al crédito hipotecario.

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