Comprar en el medio de la crisis nunca falla

Reportando desde Madrid, España

Una semana en Madrid es sinónimo de muchos nuevos amigos pero también de varios kilos de más. Es que Madrid es sinónimo de gente amable, de buena comida y buena bebida. Largos almuerzos y cenas, y mucho cafés en los infinitos bares de esta maravillosa ciudad. A pesar de la crisis, los restaurantes madrileños están con muy buena ocupación. Es que el español, a pesar de los tiempos difíciles, no se resigna a seguir viviendo. Y, para un español, vivir es -además de vestirse bien- comer y beber mucho.

La última semana en la capital española fue intensa. Arrancamos el lunes con 2 grados y nieve y terminamos ayer con 15 grados y sol. Arrancamos el lunes sin conocer nada de Madrid y llegamos al fin de la semana conociendo algo más, pero más importante, con la sensación de haber contactado a algunas de las personas más relevantes del mercado de propiedades madrileño.

Tal vez sigamos sin saber mucho, pero si uno conoce a las personas indicadas, el desafío se hace mucho más fácil. ¿Qué conclusión sacamos de la semana en Madrid? Le acerco un muy breve resumen con cuatro reflexiones.

1 – Invertir en Madrid es más parecido a invertir en Buenos Aires que en Miami

Cuando uno invierte en Estados Unidos todo es rápido, simple y claro. Un inversor puede crear una nueva sociedad en 20 minutos entrando a un sitio web de Internet. Puede obtener el número impositivo en otro trámite online de no más de 15 minutos. Y finalmente puede abrir una cuenta bancaria en no más de 20 minutos, con muy pocas preguntas y papeles. Si uno está en Estados Unidos necesitará no más de una hora para crear un nuevo negocio.

A la hora de comprar la propiedad, también es todo claro y rápido. El proceso es único e igual para comprar cualquier propiedad y cualquier bróker mínimamente capacitado lo puede llevar adelante.

En España pasa todo lo contrario. Crear una nueva empresa puede llevar varios meses. Abrir una cuenta bancaria para una nueva empresa no es una tarea fácil. Los trámites ante el Estado español son complejos y llevan muchas colas, esperas y charlas con los funcionarios de turno. Las reglas no están para cumplirse sino para interpretarse… en fin, invertir en España es mucho más parecido a invertir en la Argentina que invertir en Estados Unidos.

El proceso lleva tiempo y la clave del éxito es conocer a las personas adecuadas e implementar los caminos más directos. Por ello, muchos inversores globales prefieren ni entrar en España. Es que combatir la burocracia no es una tarea para todos.

Ahora, como argentinos, contamos con una ventaja. Para nosotros, invertir en España es como invertir en casa: ya estamos acostumbrados a actuar así. Ya sabemos cómo tenemos que actuar cuando un funcionario público no quiere trabajar o no tiene ganas de pasar un trámite. Un alemán bajaría los brazos; el argentino o grita o seduce, pero logra su cometido. Bueno, en España, la receta argentina para hacer negocios es fundamental. Es una cuestión de supervivencia.

Por ello, además del estilo argentino, conocer a las personas adecuadas es la clave. Teníamos que sacar un número impositivo para comenzar a invertir en España. Un trámite que podía llevar varios días, pero que un amigo de nuestro abogado pudo hacer en unos pocos minutos…

¿Es esto mejor o peor que Estados Unidos? Sin duda prefiero el sistema del país del Norte, el mejor sistema que conozco para emprendedores con ganas de llevar adelantes nuevos proyectos; pero no puedo dejar de admitir que los “contratiempos” españoles nos ubican en un lugar de privilegio a los inversores y emprendedores argentinos. En este ambiente nos podremos destacar frente a un alemán o japonés.

2 – Es momento de invertir a pesar de los españoles

Todos los españoles que siguen el mercado inmobiliario local piensan que tiene uno o dos años para bajar. Los únicos españoles que no piensan esto son los que cobran una comisión por venderles proyectos inmobiliarios a extranjeros. Pero el resto, aquéllos que no tienen conflictos de intereses, están convencidos de que aún no es el momento para invertir en Madrid.

¿Es esto preocupante? Bueno a priori uno tendría que pensar que sí. Si los locales, aquéllos que conocen muy bien el mercado, piensan que tiene que ir para abajo, convendría seguirles. Ellos conocen mejor el mercado que nosotros, que sólo estuvimos algunos días en la ciudad.

Pero la respuesta es contra intuitiva. En realidad es una buena noticia que los españoles no quieran invertir. Si no me cree, recuerde lo que pensaban los argentinos en el año 2003 sobre la economía argentina y los precios inmobiliarios. Ningún argentino, o mejor dicho, la mayoría de ellos no se animaba a poner un solo dólar en las propiedades locales, un país al borde del colapso.

Y también puede preguntarse qué pensaban los estadounidenses en 2009, un año después de la terrible crisis inmobiliaria de ese país. Ni pensaban en invertir, todo lo contrario.

Las respuestas de los españoles hoy me hicieron acordar a la de los estadounidenses en 2009.  Los locales no apuestan a su mercado cuando está por el piso y es natural que esto pase. Es muy difícil abstraerse del contexto y si el contexto es malo, es complicado llevarle la contra a eso. En cambio, un extranjero puede ver las cosas con mayor objetividad y puede oler cuando hay algo que no funciona en los precios, cuando hay precios que no tienen sentido.

O le pregunto, ¿tiene sentido que los precios en Madrid, la tercera ciudad de Europa detrás de París y Londres, tenga precios más baratos que una ciudad como Asunción o Bogotá? ¿Se puede sostener esta situación mucho tiempo?

3 – No está todo regalado como en Miami en 2009

Hace 5 años, las propiedades en Miami estaban regaladas, todas sin excepción. Uno no podía equivocarse a la hora de comprar. En Buenos Aires, en el año 2004 también pasaba lo mismo, pero no es así en Madrid en la actualidad.

Por supuesto, todo está más bajo que en 2007 previo a la crisis. Pero a diferencia de otras crisis en otras ciudades, los bancos aún no convalidaron la baja de todos sus precios. Muchas siguen con sus propiedades con precios menores, pero no con precios regalados. Y lo mismo muchos dueños, siguen aguantando los precios y no permiten que bajen tanto como lo pide el mercado.

Eso no permite que éste se recupere rápido como pasó en Estados Unidos algunos años atrás. El mercado aún está trabado y hay que buscar mucho y muy bien para encontrar las propiedades que sí valen la pena.

En conclusión, uno se puede equivocar hoy en Madrid. Era difícil equivocarse en Buenos Aires en 2004 o en Miami en 2009. Esto hace que el proceso de búsqueda de propiedades sea más complejo y lleve mucho más tiempo. Hace que este proceso dependa mucho de los contactos que uno pueda generar y de las negociaciones que uno lleve a cabo.

4 – La oportunidad es grande, aunque nadie arriesga tiempos

Los españoles no son optimistas, pero algunos extranjeros sí. El jueves conversamos con uno de los estudios de arquitectos que podrían llevar a cabo las obras que planeamos realizar sobre una de las propiedades que planeamos comprar. El arquitecto nos decía: “En el año 2012 no tuvimos una sola obra. Ni una sola, estuvimos todo el año mirando las paredes. En el año 20013 no tuvimos ninguna hasta el mes de junio. Desde ese mes comenzamos a trabajar muy lentamente. Pero desde comienzos de este año que empezamos a trabajar en serio nuevamente. Estamos manejando varios proyectos de reforma al mismo tiempo. Y todos sin excepción son de extranjeros. En su mayoría de latinoamericanos, con los venezolanos a la cabeza”.

Pero mientras los extranjeros son los únicos que se animan al mercado inmobiliario español, los locales no quieren saber nada. Almorzamos con uno de los banqueros más importantes de España, presidente de un importante banco de Estados Unidos con presencia en Europa por 20 años y nos decía: “El mercado español tiene dos años más de bajas. La gente no tiene dinero y no hay créditos. Además, los bancos no tienen resto para rifar sus propiedades. La oferta es inmensa y la demanda crece muy lentamente. Aún es temprano para comprar”.

¿Quién tiene razón? Bueno, es imposible saberlo. En definitiva está claro que nadie tiene certeza sobre los tiempos de la recuperación. Pero lo que también está claro es que la recuperación se va dar. Madrid es una ciudad espectacular, con una historia inigualable, con una excelente calidad de vida, con servicios públicos que envidiaría cualquier ciudad del mundo. Por lo tanto, ¿cuál es la explicación que justifica los precios bajos en Madrid versus ciudades comparables en el resto del mundo? Ninguna. Por ello, nadie tiene en claro los tiempos, pero no dude que esa recuperación tarde o temprano se va dar.

¿Cómo un argentino puede aprovechar esta oportunidad?

Bueno, al igual que hicimos con la oportunidad de Miami en 2009, estamos comenzando a invertir para conocer el mercado. Y luego de nuestras primeras experiencias intentaremos construir alguna alternativa para que nuestros lectores también puedan aprovechar esto de la mejor forma.

Está claro que hoy no tiene sentido invertir en propiedades inmobiliarias en Miami. Ya subieron. Mucho menos en Buenos Aires o Punta del Este. Tienen todo por bajar. Si usted realmente quiere encontrar una propiedad con potencial mire España. Estamos ante una oportunidad única, que seguramente no se vuelva a repetir, de acceder a la posibilidad de comprar propiedades en Europa a precios sudamericanos.

Algunas noticias adicionales…

La crisis argentina le compite a los goles de Messi en el Barcelona en exposición en los medios de comunicación mundiales. Ahora hasta la revista The Economist saca a la crisis argentina en su tapa, pero ya no describiendo la crisis actual, sino la historia de 100 años de declinación.

Como le comentaba la semana pasada en la nota titulada “¿Cuándo llegará la crisis?” ya no se trata de discutir si ésta va a llegar o no. Sólo se trata de desear que la crisis venga lo antes posible de tal forma que nos podamos recuperar lo antes posible. Los desequilibrios y las inconsistencias de nuestro país son tan grandes que son muy difíciles de superar sin un shock fuerte y agresivo. Y esta vez, el desafío de los argentinos no será cómo recuperarse. Eso ya lo hicimos en muchas ocasiones en el pasado: el desafío esta vez será cómo entrar en un proceso sostenible en el tiempo de crecimiento. Cómo salir de la dinámica perversa de diez años de crecimiento seguidos por una crisis terminal que nos hace retroceder al punto inicial de la década nuevamente y volver a empezar.

Tal vez esta vez, en esta nueva oportunidad, empezar a dejar de buscar soluciones mágicas de nuestros políticos y sin esfuerzo puede ser el principio de una solución.

Porque mientras la Argentina acumula 100 años de declinación según The Economist, hay un mundo afuera que progresa. Un mundo del cual muchos argentinos, entre ellos muchos lectores de Inversor Global, se deciden a aprovechar. Pero estamos ante un mundo que no sólo ofrece oportunidades para nosotros, sino también para todo nuestro país. Es sólo cuestión de dejarnos de criticar y buscar culpables y ponernos a trabajar…

Le deseo un excelente fin de semana,

Federico Tessore

Para Inversor Global Argentina

PD: Si quiere enterarse de los detalles de mis viajes y más información sobre el mundo de las inversiones puede seguirme en @fedetesso y en Facebook haciendo clic aquí.

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