Precios que no pueden dejar de bajar

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Federico Tessore

Durante los últimos diez años la inversión inmobiliaria fue una de las más elegidas por los ahorristas argentinos. En casi el 100% de los casos esas inversiones salieron bien. Es que con la economía creciendo y con ingresos cada vez mayores, los inversores no tenían muchas opciones más que comprar ladrillos. El mercado financiero en la Argentina casi no existe, entonces los emprendimientos en el pozo -con pagos en cuotas- florecieron por todo el país. Nosotros anunciamos que esto iba a cambiar bruscamente en septiembre de 2011.

En noviembre de ese año, con la creación del corralito cambiario, el primer síntoma fuerte de nuestro pronóstico apareció. Aún a finales de 2011 la mayoría de los medios y “expertos” inmobiliarios argentinos decían que el mercado de real estate iba a seguir creciendo…

Pero finalmente, hacia mediados de 2012, las cifras ya fueron demasiado evidentes para esconderlas. El mercado de compra y venta de viviendas argentino se derrumbó. Su actividad bajó entre 20% y 50%, dependiendo de la zona y el segmento. A pesar de esto, los especialistas del mercado inmobiliario seguían diciendo que esto no iba a traer una crisis y que los precios no sólo no bajaban, sino que iban a subir levemente…

Hoy, julio de 2013, el mercado de real estate sigue bajando; tal vez menos que el año pasado, ya que venimos de una caída fuerte, pero sigue bajando. El diario El Cronistamostraba estas cifras el pasado jueves:

Las operaciones inmobiliarias en la provincia de Buenos Aires no parecen haber sido, por lo menos por ahora, beneficiadas por el uso del Certificado de Deposito para la Inversión Inmobiliaria (Cedin), si se tiene en cuenta que el mercado sigue cayendo. Así se desprende del informe que mensualmente elabora el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires (Colescba). Ayer, la entidad reveló los datos del primer semestre de este año que arrojó como resultado una caída en volumen de 19,4% comparada con igual lapso de 2012, y de 18,7% en monto total. Es decir, en los primeros seis meses de 2013 se cerraron 41.674 operaciones contra 51.676 del mismo período de 2012, mientras que los montos operados alcanzaron $ 10.350 millones, cifra inferior a los $ 12.730 millones de igual lapso del año pasado.

El trabajo agregó que el número de escrituras en junio descendió 9% contra el mismo mes del año pasado. En efecto, un mes atrás se registraron 9.018 operaciones inmobiliarias, que contrastan con las 9.975 verificadas durante junio del 2012, o sea 967 transacciones menos.

La diferencia entre los montos pagados entre ambos meses siguió la misma tendencia. En junio de 2013 se recaudaron $ 2.000 millones contra $ 2.450 millones del mismo mes de 2012, lo que representa una merma del 15%.

A su vez, la cantidad de escrituras en junio se contrajo 11,1% frente a mayo, en tanto que el valor de las operaciones disminuyó 18% entre ambos meses.
La cantidad de operaciones inmobiliarias disminuyó en el primer semestre de 2013 un 20%. Pero no se olvide que durante el mismo período de tiempo -pero en 2012- éstas ya habían caído alrededor de 30%. Pero lo más preocupante es el monto negociado en esas escrituras. No sólo decreció casi un 20% también, sino que esto es peor, aún teniendo en cuenta que los precios en pesos tendrían que haber subido mínimo un 25% para no haber bajado en dólares.

Por lo tanto, los números muestran que los precios inmobiliarios sí están cayendo en la Argentina, por más de que los especialistas del sector hagan malabares para ocultarlo. Ahora, hasta el momento describimos lo que pasó, pero el verdadero desafío es intentar predecir qué se puede venir durante los próximos meses.

Bueno, el pronóstico es muy fácil, los precios van a empezar a bajar cada vez más fuerte. Cuando un mercado cualquiera tiene cada vez menos demanda y cada vez más oferta, no hay posibilidad de que los precios no bajen y eso pasa hoy en el sector dereal estate.

Menos demanda porque en la Argentina ya no se genera el mismo dinero que se generaba en 2010, por ejemplo. Además, porque muy pocos pueden comprar los dólares que son necesarios para comprar una propiedad…

Y más demanda porque aún se están terminando de construir los complejos que se comenzaron a construir un par de años atrás. Pero más importante aún, va a existir cada vez más oferta, porque a medida que la economía argentina siga el camino del deterioro constante, cada vez va a haber más personas con la necesidad de vender sus propiedades para subsistir. Y cuando esto pase, la baja de precios será mucho mayor y brusca.

Ahora, no tengo dudas de que este proceso se va a dar. Lo que no está claro es la rapidez en la cual va a ocurrir. Podemos mirar dos países para entender cuál sería la diferencia de un proceso rápido y uno lento.

Estados Unidos es un ejemplo de una nación que sufrió una brusca caída en sus precios inmobiliarios, pero luego vivió una rápida recuperación. En 2008, el real estateestadounidense explotó por el aire. Los precios bajaron 50% y durante casi dos años el mercado estuvo semiparalizado.

Pero a partir de 2010 no deja de crecer y hacia mediados de 2012 algunos mercados de Estados Unidos, como por ejemplo Miami, ya vivían un boom que hacía recordar a la década pasada. No sólo la enorme oferta que había en la ciudad luego de la crisis se absorbió, sino que también ahora se ven edificios en construcción por todos lados.

España es el caso opuesto. La crisis explotó en la misma época, pero los precios no bajaron como en Estados Unidos. Bajaron menos, mucho menos. Pero la caída no se detuvo desde el año 2008. España ya lleva cinco años de un mercado inmobiliario destruido, con una actividad casi nula y con precios que aún hoy, cinco años después, siguen bajando.

¿Cuál camino elegirá la Argentina? Hasta el momento todo indica que nuestro país recorrerá el camino español. Un mercado con muy pocas operaciones, y con precios cayendo en forma sostenida, pero no brusca. Un mercado sostenido artificialmente por subsidios, ayudas del Gobierno o cualquier cosa que se pueda inventar, como el Cedin… Un mercado con respirador artificial, sin esperanzas de recuperación.

¿Cuál es el mejor camino?

Bueno, son gustos. Si puedo elegir, yo elegiría el que recorrió Estados Unidos. Asumir el problema pronto, sufrir mucho durante poco tiempo, encontrar la solución y comenzar de nuevo rápidamente. El camino español, el de la muerte lenta, no es uno que me seduzca mucho. Aunque tal vez, para el político de turno, la ruta de la muerte lenta sea un poco más atractiva. Implicará que puede ocultar el problema un poco más…

Si usted no quiere pasarla mal cuando todo se sincere, no esconda los problemas como los políticos. Prepárese y anticípese. En el Reporte de recomendaciones Crisis & Oportunidad le podemos ayudar en ese desafío. Si aún no es suscriptor no pierda un segundo más, hágalo hoy mismo haciendo click aquí.

Le deseo un excelente fin de semana,

Federico Tessore
Para InversorGlobal Argentina

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