Un activo secreto con cualidades superiores

Proteger mis ahorros con inversiones diferentesReportando desde Delray Beach, Estados Unidos

Los lectores de InversorGlobal son personas que están preocupadas por el futuro de su dinero y ahorros. Puede ser que estas preocupaciones sean distintas en cada uno de los países donde publicamos nuestro contenido, pero, a diferencia de esto, los objetivos de esos inversores son más o menos los mismos. 

Todos, sin excepción y sin importar en dónde vivan, quieren tener una situación financiera lo más sólida posible. Buscamos cumplir nuestros sueños y para eso necesitamos dinero. Por lo tanto, en primer lugar buscamos la manera de conseguirlo, y en segundo lugar, buscamos la forma de cuidarlo y multiplicarlo.

Antes de mostrarle una de las formas que detectamos unas pocas semanas atrás para multiplicar nuestro dinero de una forma relativamente segura, detengámonos primero en los problemas que como inversores debemos superar.

Nuestros lectores argentinos tienen una lucha muy clara. La inflación que supera el 25% anual está destruyendo sus ahorros. Necesitan protegerse y no saben cómo. El Gobierno hace todo lo que puede para hacer esta tarea lo más complicada posible. Quiere quedarse con ese dinero, y en este camino, todo es posible. Inflación y un Estado voraz: los enemigos de los argentinos.

 
Nuestros lectores chilenos no tienen una lucha tan clara. Su economía funciona muy bien desde hace décadas. Hay estabilidad económica, seguridad institucional y crecimiento. A pesar de ello, existen problemas. El más evidente que estuvimos abordando durante los últimos meses en la edición chilena de InversorGlobal está relacionado al sistema de pensiones. Si bien el dinero está -a diferencia del sistema argentino, donde el Gobierno ya se gastó casi todo lo que estaba en el fondo previsional-, éste está dando muy poca rentabilidad. Las personas no pueden confiar en las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP) para tener un retiro tranquilo. Van a tener que armar un fondo de pensión paralelo cuanto antes y armarlo no es fácil; no sólo deberán tener la disciplina para ahorrar, sino también para invertir bien ese dinero.
En España nuestros lectores enfrentan una crisis profunda y dolorosa. Después de años de inmenso crecimiento, como nunca antes en la historia del país, la economía se desmoronó. Entre los muchos problemas que existen, el desempleo que supera el 25% anual se destaca. Aunque el débil sistema financiero y los deprimidos precios de los activos inmobiliarios tampoco dejan dormir bien a los españoles.

Tres naciones con tres tipos de problemas diferentes. Los lectores que nos siguen desde otros países de América también enfrentan sus propios obstáculos. Pero como lo comentaba al principio, problemas diferentes no significa soluciones diferentes.

Hay algo que nos une, además del idioma, y éstas son las soluciones. Un inversor individual busca más o menos lo mismo en todos los países. En primer lugar, seguridad: nadie quiere perder el dinero que tanto le costó acumular. Y en segundo lugar, rentabilidad: queremos que el dinero trabaje para nosotros. Buscamos que se multiplique y para eso buscamos rentabilidad.

¿Es fácil encontrar una inversión que nos brinde estas cualidades? Para nada. Estamos en un mundo complicado, con tasas de interés en sus mínimos históricos y con un crecimiento global limitado. Un mundo que viene de pasar una tremenda crisis en el año 2008, que decidió sobrepasar con una solución artificial, con soluciones transitorias. Por lo tanto, un mundo con un equilibrio muy inestable.

Entonces, si todo es tan complicado, ¿en qué invertir nuestros ahorros? Bueno, ésa es nuestra misión en InversorGlobal: acercarle inversiones atractivas para el particular contexto financiero global que nos toca pasar. Y unas semanas atrás encontramos una inversión muy interesante y la compartimos con nuestros lectores. Rápidamente la organizamos y hoy ya la estamos comenzando a capitalizar.

¿De qué se trata? Invertimos en una propiedad inmobiliaria, en un complejo multifamiliar compuesto por 105 departamentos. Lo interesante de este negocio es que brinda, como le comentaba al principio, alta seguridad y alto potencial de apreciación.

¿Por qué alta seguridad? Estamos ante un activo inmobiliario ubicado en un sitio atractivo. Este complejo está localizado cerca de universidades y sedes gubernamentales. Siempre va a haber demanda para este tipo de departamentos. Aclaro que nuestro negocio implica comprar el complejo para luego alquilarlos y generar una renta. 

En un mundo con tasas que no superan el 1% anual, esta propiedad nos estaría brindando una renta superior al 8% al año y vendrá del pago de los arriendos de los departamentos. El complejo ya se encuentra alquilado en un 80%; por lo tanto, ya está generando renta, limitando el riesgo aún más. Y aquí viene la segunda cualidad de esta inversión: el potencial de apreciación.

¿Cómo logramos que el precio del activo pueda subir rápidamente? Por dos canales: el primero implica reformar el complejo para hacerlo más atractivo. Cambiar ventanas, mejorar los interiores y los exteriores. Esto no sólo logrará incrementar el valor de la propiedad sino que también la hará más atractiva para los habitantes. Y en función a esto, la demanda de alquileres en el complejo debería subir.

Y aquí se dispara el segundo factor que nos ayudará a incrementar el valor de la propiedad: trabajaremos para incrementar el llamado ratio de ocupación de la misma. Esto implica incrementar el porcentaje de departamentos que están alquilados. Hoy tenemos un 80% alquilado e intentaremos acercarnos a un 100%. Además, trataremos de aumentar los precios de los alquileres y reducir la morosidad. De esta forma, incrementar el flujo de fondos de la propiedad. Y a partir de esto no sólo crecerá nuestra ganancia anual sino también el valor de la propiedad cuando la queramos vender.

Como en el pasado este complejo estaba manejado por un banco, cuyo negocio principal no era éste, hay espacio para optimizar la administración y a partir de esto incrementar el valor de la inversión rápidamente sin necesidad de esperar a que el mercado incremente sus precios sustancialmente. Pero esto no es todo, la inversión tiene dos atractivos adicionales. 

Por un lado compramos la propiedad en un país que recién está comenzando el ciclo de crecimiento de sus precios inmobiliarios. Éstos, al igual que la economía, se mueven por ciclos de crecimiento y decrecimiento. Usted como inversor querrá comprar en el punto más bajo del ciclo y vender en el más alto. Por supuesto que esto nunca es fácil, pero por lo menos lo puede intentar con un grado de acierto bastante lógico y razonable. Esta propiedad la compramos no en el punto más bajo del ciclo, pero sí en un punto bajo. Todo hace pensar que tarde o temprano el precio de esta propiedad también tiene que subir a medida que el ciclo inmobiliario transita su habitual camino de crecimiento.

Por otro lado, compramos con apalancamiento, es decir, con crédito bancario. El monto total de la operación fue por seis millones de dólares, de los cuales un 35% es aporte en efectivo y el resto está dado por un préstamo bancario a una tasa muy baja. Esto nos permite incrementar la potencialidad de retorno, ya que gracias al crédito logramos “apalancar” los resultados. ¿Qué quiere decir esto? 

Vamos a un ejemplo. Supongamos que compramos una propiedad por $ 100 y logramos venderla a

$ 110. Esto implicará un rendimiento del 10%. Ahora, si la propiedad en vez de comprarla en efectivo, la compramos con un aporte de $ 10 y un crédito por $ 90, mi rentabilidad pasa a ser del 100%, debido a que gané $ 10 sobre $ 10 aportados. Ésta es la magia del apalancamiento. Cuidado que estos beneficios no son gratis; si el negocio va mal, va a ir mucho peor si uno toma crédito. Pero en ciertas circunstancias, cuando el mercado y el activo tienen posibilidades ciertas de ir para arriba es un riesgo que vale la pena correr. 

Resumiendo, de aquí podemos extraer una especie de “receta” para una inversión ideal. Los componentes deberían ser los siguientes:

1. Una propiedad inmobiliaria bien ubicada.

2. Con varias fuentes de ingresos diversificadas. En nuestro caso, 105 departamentos.

3. Con potencial para hacerle mejoras que incrementen su valor.

4. Con potencial para mejorar su administración e incrementar los ratios de ocupación.

5. Comprarla en un punto bajo del ciclo.

6. Conseguir apalancamiento para la compra.

Encontrar este tipo de propiedades no es fácil. Hay que moverse, investigar y preguntar. Puede implicar tiempo y esfuerzo. Pero este trabajo puede valer la pena. Usted se preguntará: ¿cómo lograrlo? ¿Cómo movernos como inversores globales?
 
Bueno, primero debemos vencer las trabas psicológicas que todos tenemos. ¿Quién le dijo que si usted es argentino sólo tiene que invertir en Argentina, si es chileno sólo debe mirar Chile y si es español sólo debe mirar España? Hoy todos podemos actuar como inversores globales. Y no tenemos que ser millonarios para hacerlo. Gracias a Internet y la tecnología esto es posible. Sólo debe acceder al conocimiento adecuado. Un conocimiento que desde InversorGlobal estamos comprometidos a acercarle todas las semanas.

Si aún no es suscriptor de nuestro servicio de recomendaciones de inversión Crisis & Oportunidad no pierda más tiempo. Hágalo ahora mismo y no se pierda más oportunidades como ésta. Click aquí ahora.

Salir de la pobre y mediocre dinámica que nos imponen nuestros políticos es una posibilidad que está al alcance de su mano. Ser Inversor Global desde la Argentina es una realidad. No deje pasar la oportunidad. El mundo está a su alcance y nosotros lo ayudaremos a aprovecharlo.

Le deseo una excelente semana de inversiones,

Federico Tessore.

Para InversorGlobal Argentina

Deja tu respuesta