La estrategia para aprovechar el boom inmobiliario en Chile

invertir en real estate en santiagoCon un ingreso promedio de $800 mil al mes (unos US$ 1.700), algunos analistas señalan que ya es posible comenzar a pensar en invertir en ladrillos. Y es que dado el 20% de crecimiento que ha experimentado el segmento de los inversionistas inmobiliarios, cada día parece más atractiva la adquisición de propiedades entre 800 UF y 2.000 UF para su posterior arriendo.

La situación es la siguiente: con un ingreso de $800 mil mensuales como mínimo (ideal si hay ahorros comprometidos que sumen unos pesos extra para el pie inicial) ya es posible optar a un crédito hipotecario para comprar un inmueble de 800 UF (alrededor de 18 millones de pesos) en una comuna como Santiago Centro, Estación Central, San Miguel, Ñuñoa o Independencia.

Si se logra una negociación favorable, tal vez se consiga pagar un dividendo cercano a los 100 mil pesos mensuales por algunos años. No obstante, como las comunas mencionadas registran altos niveles de demanda en materia de arriendos, comenzar con un alquiler entre $130 y $150 mil no sería un cobro excesivo y, probablemente, en el futuro ese monto tienda a incrementarse.

Luego, la diferencia entre los pagos de dividendo y arriendo será un monto fijo y constante en el tiempo, una entrada directa que se podría llegar a reinvertir en mejorar el inmueble para posteriormente optar a más altos cobros. O tal vez para pensar en un nuevo crédito hipotecario y repetir la operación antes señalada.

LAS VENTAJAS DE LOS LADRILLOS

Según datos de Zona Inmobiliaria, en la Región Metropolitana la comuna de Santiago Centro posee la mayor oferta de inmuebles (departamentos) con un precio menor a 1.000 UF, seguida de San Miguel, La Cisterna y Quilicura. Más atrás se ubican las comunas de Quinta Normal, San Bernardo, Macul, Lampa y Estación Central.

Lo positivo de invertir en este tipo de activos es que cada día la demanda por compra y arriendo es más alta, lo que garantiza que en el tiempo los precios aumentarán. Además, de llevarse a cabo un plan de inversión en forma ordenada y disciplinada, se puede optar a rentabilidades muy superiores a las que entregan los depósitos a plazo y buena parte de las opciones ofrecidas por el mercado financiero. Aunque nada supera a una acción “ganadora”, en el promedio es posible que el real estate ande hoy, un poco mejor. Además, y esto es muy importante, al finalizar el pago del inmueble se contará con un activo concreto que formará parte de su patrimonio familiar.

No obstante, a pesar de las cuentas -y cuentos- alegres de muchos, no es recomendable adquirir varios créditos hipotecarios al mismo tiempo, ya que eso significaría comenzar a operar con un apalancamiento que agrega un riesgo adicional a la operación, algo que justamente se busca evitar con este tipo de inversiones.

Si se inicia una operación de este tipo se debe contar con un capital mayor para hacer frente a eventuales lagunas de parte de sus arrendatarios, con un fondo de contingencia que pueda tapar estos posibles vacíos.

En este sentido, investigar es un factor clave que no puede pasar por alto. Y desde Inversor Global se ha estado trabajando en esto, como lo fue la nota de tapa de la edición de mayo de la revista IG, “Chile: Arrendar, comprar o vender”, de la cual me gustaría compartirle algunos párrafos:

      Burbuja, créditos hipotecarios más restrictivos, amenazas inflacionarias. Éstos son sólo algunos de los conceptos que por estos días aparecen a la hora de hablar de inversión en ladrillo en Chile.

      La ola partió hace un año cuando los medios de comunicación del país comenzaron a dar cuenta de algo que en cierta forma era un rumor a gritos: los precios de las propiedades registraban alzas inusuales. Y de ahí, al temor de una burbuja, no hubo nada.

      “¿Vendo mi casa?”, “¿Me compro una nueva?” “¿Tengo un dinero puedo  comprar un departamento y arrendar?”, “No tengo mucho, pero quiero invertir en inmobiliario, ¿qué hago?”, fueron algunas de las preguntas que comenzaron a escucharse con cada vez más frecuencia.

      Consejos hubo casi tantos como oídos. “Compra ahora porque esto va a seguir subiendo”. “Vende y te consigues algo más barato”. “Compra un departamento para arrendar, mete el dinero en un depósito y sácalo cuando bajen”. “Da un pie”…

      Pero con la perspectiva que da el tiempo y la situación un poco más clara, ya es posible revisar qué ofrece hoy el mercado chileno para la inversión, tanto para los que tienen mucho dinero como para los que comienzan con menos.

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Saludos,

Felipe

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