La hora del real estate

Hoy, seremos optimistas. Celebraremos las cifras y proyecciones positivas. Diremos que sí a aquellas noticias a las que generalmente les decimos “¿seguro?”.

Es un día hermoso en Santiago y no quiero aguarle la fiesta a nadie. Así que lo invito a subirse al carro de la victoria que, según leí por ahí, es cada día más grande y con capacidad para más pasajeros. 

Vamos, que sale el Transantiago de las ganancias

A pesar de que desde fines del año pasado comenzaron a elevarse voces repitiendo la palabra “burbuja” a la hora de hablar de la acelerada evolución del mercado inmobiliario chileno en los últimos años, para los desarrolladores y la Cámara Chilena de la Construcción parece que oyeran llover. 

De esto dan fe las últimas cifras publicadas sobre el estado de la construcción en Chile en 2012, relevadas por La Tercera y que fueron nota de tapa de su suplemento de Negocios el pasado domingo. 

      La sensación térmica que existe en el mercado inmobiliario en estos momentos es de fuerte optimismo. En el marco de un declarado auge de la industria, el número de edificios en construcción en el Gran Santiago alcanzaron a 583 unidades al cierre de 2012, lo que es un aumento de 5,8% en relación a las obras catastradas en diciembre 2011 y se empina como el mayor nivel desde la crisis financiera de fines de la década pasada, según estadísticas de GfK Collect.

      “Estamos en un peak. Se trata de una recuperación tras la crisis financiera de 2009 y ha influido también la mayor demanda y venta en verde. Esto ha implicado que muchas constructoras tengan vendido totalmente su edificio antes de terminarlo y decidan, paralelamente, iniciar una nueva obra”, explica Javier Varleta, gerente de Estudios Inmobiliarios de GfK Collect. 

      Si bien su medición sistemática del número de edificios en construcción en la capital partió precisamente en 2009, señala que en los años previos se experimentó un dinamismo similar en el sector.

      El experto dice que hoy también hay un aumento en la cantidad de proyectos que aún no comienzan a ser construidos. Mientras en diciembre de 2011 se contabilizaron 144 obras, a diciembre de 2012 esta cifra subió a 168.

No sólo se construyó más en 2012 respecto del año anterior, sino que este año el impulso continúa con más proyectos para ser desarrollados respecto de los proyectados a inicios del año pasado, lo que nos prefigura un ejercicio aún más movido en el sector de la construcción.

Según los personeros del rubro, el alza en la cantidad de desarrollos tiene estrecha relación con el aumento de los precios. A su vez, los precios encuentran una justificación en el aumento en la demanda. Y como se estima que la demanda continúe constante, dicen, de la misma forma deberían hacerlo las alzas en los precios. 

Nombres como Javier Hurtado, de la Cámara Chilena de la Construcción, dicen que el movimiento actual es incluso más firme que el experimentado en los años 2006 y 2007. Y las cifras hablan por sí mismas: el año pasado se vendieron 24.089 departamentos, el número más alto de la historia chilena. 

Muchas cosas nos hacen pensar que esta tendencia continuará. Se estima que la economía siga creciendo a tasas en torno al 5% y que la inflación se mantenga controlada por debajo del 3%, la meta del banco central. Con un empleo y salarios reales al alza, y las tasas de los créditos hipotecarios en torno a 4%, la demanda no debería menguar. 

LA BILLETERA CRECIENTE DE CLASE MEDIA 

“Chile triplicaría su clase media alta en siete años, liderando nivel en América Latina”, tituló una nota El Mercurio ayer, como si fuera un complemento de lo leído el día anterior en el diario de la competencia. Según un estudio del BBVA, el 6% de la población que en 2010 se podía contabilizar en Chile como parte de la clase media alta, subirá a 17% en 2020, tomando como referencia para ser parte de este grupo, ingresos anuales por persona de entre CLP $11,7 millones y CLP $18,8 millones. 

Porque si alguien está comprando todos esos departamentos, ese “alguien” es esa masa un tanto informe y difícil de asir, pero de la que siempre se habla y que conocemos con el nombre de “clase media”.

Bueno, El Mercurio nos dice que la clase media aumentará sus ingresos, pasando a incrementar la proporción de la llamada clase media alta, que es en buena parte responsable de todo este movimiento en torno al mercado inmobiliario. 

Porque si bien muchos están comprando su primer departamento, el boom inmobiliario se debe en gran medida a muchos que están comprando, no como vivienda sino que como inversión…

Como dice Varleta, de GfK Collect, una de las razones que ha sostenido el movimiento del sector ha sido la llamada “venta en verde”. Esto es, el pago de un pie y una cuota mensual antes de que el proyecto empiece o cuando recién está arrancando. Esto permite al desarrollador juntar más capital al comienzo y disminuir su propio riesgo, por lo que está dispuesto a renunciar a algo de ganancia, cobrando más barato por estos primeros departamentos. 

Por otra parte, el comprador accede a un bien a un precio inferior a lo que costará finalmente, una vez terminado y ya en el mercado, lo que le permite sacar una diferencia al ponerlo, a su vez, en venta. 

O, en su defecto, obtener un ingreso corriente mediante un arriendo. 

CÓMO SUBIRSE AL BARCO INMOBILIARIO

Ahora, puestas las cartas sobre la mesa, la pregunta que se deben estar haciendo muchos es cómo participar de este fenómeno.

Si me sobran unos pesitos, pero no los suficientes para comprarme un departamento completo como modo de inversión, ¿cómo hago para invertir ese sobrante en un modelo que me permita optar a una ganancia de 8% anual sobre el capital invertido?

Bueno, un interesante sobrevuelo a este tema es el que hace Marcos Kaplún en nuestra columna de real estate de la revista InversorGlobal Chile, al hablar de losFondos de Desarrollo Inmobiliario.

En su nota, el especialista explica con claridad los distintos tipos de fondos en los que se puede invertir, buscando, en su diferencia, satisfacer a cada tipo de inversionista dependiendo del riesgo que se esté dispuesto a correr en la búsqueda de una rentabilidad esperada. 

Y claro, las razones que los hacen tan atractivos. 

Los invito a leer la columna de Marcos Kaplún y el resto de la revista InversorGlobal Chile haciendo un click acá.

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Saludos, 

Felipe.

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