Si la banca aprieta, el gusto por los ladrillos disminuye

InversorGlobal Chile

Los resultados de la última encuesta realizada por el Banco Central, sobre créditos bancarios al cuarto trimestre de 2012, mostraron que la banca comenzó a aplicar restricciones en el acceso a los créditos hipotecarios. El texto señala que “un 31% de los bancos consultados reporta condiciones de oferta más restrictivas. Aclara también que “la mayor restricción en los créditos a personas se relaciona, principalmente, con un aumento en el riesgo de no pago de determinados segmentos de deudores”. Además, esta condición la extienden para el sector de créditos de consumo.

Eso relativo a la oferta, porque respecto a la demanda, un 39% de los bancos consultados “sigue percibiendo un fortalecimiento de la demanda de créditos para la vivienda. El documento señala que “la mayor demanda por créditos a personas se explica por las favorables condiciones de ingreso y empleo de los clientes”. También destaca que en el caso de los créditos para la vivienda, “se reporta una mayor demanda para sustituir financiamiento de otros bancos”.

Este escenario no es nuevo, y cada vez que la industria comienza a ver señales de un desajuste en el área inmobiliaria, con alzas de precios que no se justifican bajo el simple criterio de oferta y demanda, la banca toma medias anticíclicas para no perder el control. Sin embargo, estas restricciones en el acceso a los créditos hipotecarios colocan un corta pizzas a la estrategia de un tipo de inversionista que gusta de dos cosas: los ladrillos y la especulación. Cabe destacar que no se está juzgando el proceder de este tipo de inversor, sólo se describe su plan de juego.

En Chile, hace no mucho tiempo se podía financiar hasta el 100% de una vivienda a través de un crédito hipotecario. Esto significaba que solo cumpliendo con lo requerido por la entidad bancaria, se podía obtener financiamiento por UF 2.000 o UF 3.000 a cómodos 20 o 30 años plazo. Sin embargo, quedó demostrado con la Crisis Subprime de 2008 que este tipo de escenario es relativamente anormal. Por ello, la situación cambió.

Los bancos chilenos comenzaron a exigir como requisito un pie de 5% a 10% del valor total de la vivienda. En este contexto, algunos inversores que contaban con los activos para adquirir la casa o departamento al contado, preferían dividir sus recursos, dar el pie para cuatro o cinco inmuebles en diversas entidades bancarias y así, con el mismo dinero que podían comprar una vivienda, adquirían cinco. Después, apostando a un alza de precios, arrendaban la propiedad, que terminaba pagándose sola o simplemente la vendían recibiendo una ganancia por el incremento en la plusvalía.

Este tipo de jugada es atractiva en un entorno donde se conjugaban bajas tasas de endeudamiento, facilidad en el acceso a créditos bancarios y optimistas proyecciones en el aumento de precio de los bienes inmuebles. No obstante, este tipo de movimientos financieros tiende a “inflar” artificialmente los precios de las viviendas, provocando el surgimiento de las siempre temidas burbujas inmobiliarias.

Para una persona que tras leer esta nota dice, ¡cómo no se me ocurrió antes! es necesario advertirle que los primeros que aprovecharon el momento son los que recibieron las mejores ganacias. Siempre sucede así, el que abre camino soporta el riesgo, pero disfruta de los beneficios. Los que lo siguen, caminan seguros, pero tienden a disfrutar solo de las migajas que no aprovecho el líder. Si considera que este estilo de inversión que relaciona la banca y la construcción es atractivo para su perfil, espere con calma un nuevo periodo de relajación en la industria para poner a prueba su estrategia. De lo contario, el factor sopresa ya lo perdió.

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