En la tierra de las inversiones zombis

Desde Santiago de Chile

“Hay gente que está haciendo locuras”, me dice un analista del mercado local mientras revuelve su café latte. “Sé de casos de tipos con buenos ingresos que van por la vida pidiendo créditos hipotecarios, dando el pie para tres, cuatro o cinco departamentos, y que están pagando los dividendos con los alquileres que cobran por esos departamentos, con la idea de que se paguen solos”. 

Por ahora todo va bien. El “loco” tiene ahorros como para comprar un departamento hoy, al contado. Pero en vez de hacer eso pone un pie de 20% para cinco y pide créditos hipotecarios. Le dan los créditos porque el patrimonio se lo permite. Después, pone en alquiler los cinco departamentos y con lo que recibe de los inquilinos paga el dividendo de cada uno de los inmuebles. 

La apuesta es que al cabo de 10, 15 o 20 años, dependiendo del crédito, los cinco departamentos estén pagados, habiendo comprado cinco por el precio de uno. 

A partir de ese momento todo será ingreso y el “loco” podrá vivir de las rentas. 

Entonces, ¿dónde está la “locura” con que el analista califica a este modelo?

En palabras claras, la locura está en el riesgo. 

LA REGLA DE ORO 

Una máxima de las inversiones, algo que ningún inversionista debería olvidar jamás, es que la rentabilidad esperada es directamente proporcional al riesgo que se corre a la hora de encarar una inversión. 

Y en este caso, el loco no se ha puesto a pensar en este punto. 

Es que tal vez el loco no es tal. Para mí, no lo es. Si tuviera que hacer una taxonomía inversora, yo diría que este es un caso ejemplar de lo que podríamos llamar “inversionista zombi”. Alguien que, la verdad, no piensa demasiado. Alguien que huele una tendencia a partir de un par de datos y se lanza sin más.

Sin pensar en las consecuencias. 

Sin analizar las probabilidades. 

Sin preguntar. 

Sin más. 

Porque, y ahora démosle una vuelta a la inversión de este zombi, si se produce un frenazo en la economía (por ejemplo –y esto no se trata de un ejemplo descabellado- una desaceleración de China que provoque una baja en la cotización internacional en el precio del cobre y, de esta forma, en “la caja” de la economía chilena, dependiente en un 60% del precio del metal rojo), un aumento del desempleo podría provocar que algunas personas deban dejar de alquilar departamentos. 

Y de pronto nuestro zombi debe comenzar a pagar dividendos que hasta ahora se pagaban solos. Uno, dos, tres, cuatro, cinco. Los dividendos superan a los ingresos y el zombi deja de pagar. 

Entonces, el banco se queda con los departamentos. Y el zombi, que se pudo haber comprado uno, se queda sin nada. 

Por no haber analizado los riesgos de su inversión. De su inversión zombi.

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Esto es lo bueno de arremangarse los pantalones y meter las patas en el barro. Creo que no habría pensado nada de esto de no haber escuchado la historia del “loco-zombi-compra-departamentos”. Como editor, el trabajo cambia y uno toca cada vez menos la calle. Normalmente, leo mucho, converso con los periodistas de la redacción de IG, trabajo en alguna estrategia y reviso el material en producción. Pero a veces me pierdo un poco de lo que pasa afuera. 

Por eso esta semana ha sido muy importante para mí. 

Durante mi visita a Santiago no paré de caminar la calle, como parte de nuestra expansión a América Latina, de la que Federico les contaba. 

Tuve muchas, muchas reuniones y todas las cosas que usualmente escucho de boca de los periodistas y colaboradores de InversorGlobal, esta semana las oí directamente de boca de quienes mueven y se mueven en el mercado. 

Si hago una cuenta mental rápida debo haber hecho, estimo, unas 200 preguntas. 

Y como se imaginarán, las respuestas disparan muchas ideas… 

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“Por lo primero que me preguntan es por la rentabilidad de la inversión”, me dice un asesor financiero en el barrio El Golf. “Y cuando uno le explica los riesgos es como que no escuchan”, cierra. 

Es que los zombis no escuchan, pensé. Cómo podrían hacerlo, si son zombis. 

Por eso, si usted está leyendo esta columna debe tener muy en cuenta estos puntos. De partida, si está leyendo esto es porque el tema le interesa. Ahora falta el paso siguiente, ir aprendiendo a partir de estos pequeños datos. 

Por ejemplo, la mencionada “regla de oro”. Siempre que piense en una inversión, al mismo tiempo que piensa en las posibles ganancias, piense también en el riesgo.

LAS ÚLTIMAS NOTICIAS 

El tema está en boca de todos. Todo el mundo tiene una opinión y da sus razones a favor o en contra de su existencia. Y si el domingo pasado el presidente del Banco Central chileno dio una entrevista al diario El Mercurio donde alertaba sobre los riesgos de una incipiente burbuja inmobiliaria en el país, el pasado jueves La Tercera publicó una nota a partir de filtraciones de un documento elaborado por Gemines para los bancos, respecto del mercado inmobiliario. 

      Fuentes que tuvieron acceso al último estudio indican que éste descarta la existencia de una burbuja inmobiliaria y que no observa un aumento artificial de los precios. Argumenta que el alza del valor de las viviendas es producto de la escasez y falta de paños para desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios. La mayor plusvalía también se explicaría por la dificultad de contratar mano de obra especializada y el aumento en el costo de la construcción, producto de nuevas normativas.

     El informe indica que al tercer trimestre, los precios de las casas habrían aumentado alrededor de 5% a doce meses, lejos de la cifra registrada el año pasado. Las fuentes agregan que los departamentos crecieron en tasas semejantes al ejercicio anterior, bordeando el 7%.

     Conocedores del informe indican que éste puntualiza que no se observan conductas perniciosas en el sector crediticio.

     Conclusiones

     Las fuentes revelan que el informe anuncia que estos últimos dos años el crecimiento en las ventas alcanza un nuevo récord histórico producto del buen desempeño económico, la fuerte expansión del empleo, la baja tasa de desocupación, el buen acceso al mercado financiero y las condiciones favorables de la tasa de interés.

    Agregan que el informe entrega el “Pulso del Negocio Inmobiliario”, indicador que mide la oportunidad de entrar en este negocio en escala de 1 a 7. Hoy, este factor está en 5,8, dos décimas por sobre el resultado registrado en diciembre del año pasado. Sin embargo, fue en junio de 2011 cuando se presentó el último peak con 6,1 y la mayor baja en octubre de 2008 en 4,6.

En junio de 2011 el sector inmobiliario, mirado para invertir, se sacó un 6,1, que sería como un 8,5-9 en Argentina. Hoy se saca un 5,8. 

Es la típica nota del escolar inteligente que no estudia. Ahora, si el zombi leyó esta nota, capaz que este lunes vaya a pedir un crédito para un sexto departamento… 

Pero usted no cometería esa clase de errores, ¿no?

Un saludo,

Felipe.

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