No hay peor ciego que el que no quiere ver

“Burbuja inmobiliaria”. Juntas son, tal vez, las palabras más repetidas y odiadas por los economistas durante la última década. Primero mencionaban el concepto quienes advertían su presencia, y luego lo repetían quienes decían que no existía. Una vez que explotó, se puso en boca de todos tratando de explicar qué rayos había pasado.

No voy a aburrirlo con la misma historia una vez más. La Reserva Federal de Estados Unidos planeaba mantener el periodo de crecimiento económico continuado más amplio de su historia. Entonces rebajó fuertemente las tasas de interés, inundando a la economía de dinero barato. Los bancos, que no sabían qué hacer con tanta plata, comenzaron a prestarle a todo el mundo, sobre todo a través de créditos hipotecarios, incluyendo aquellos que probablemente no serían capaces de pagar la deuda.

Aún más, los bancos comenzaron a vender estas deudas a través de sofisticados instrumentos financieros conocidos como derivados. Muchos compraron y vendieron derivados, e hicieron mucho dinero en la pasada.

No crearon riqueza, pero sí hicieron mucho dinero.

Los precios de las casas subían y subían. Los dueños de las casas (que en realidad eran dueños porque tenían un crédito hipotecario) vendían sus casas sobrevaluadas y pedían nuevos préstamos para comprar casas más y más grandes, cuyos precios, de paso, no paraban de subir.

Pero un día, quienes no podían pagar finalmente dejaron de hacerlo. Y los derivados, llenos de deuda incobrable, comenzaron a perder valor. Todo el mundo tenía derivados y, como un castillo de naipes, todo comenzó a desmoronarse.

De un día para otro, si tenía 100, ahora eran 80. Eran 70, eran 50, eran 20…

De un día para otro, uno de los mayores bancos de inversión del mundo, Lehman Brothers, simplemente, quebró.

Ésa fue la explosión de la burbuja.

BURBUJAS EN CHILE

Mientras la economía global lleva cuatro años tratando de recuperarse del colapso de la burbuja crediticia e inmobiliaria de Estados Unidos, en buena parte detonante de la actual crisis de la deuda que azota a gran parte de Europa, hay varias voces que hablan de que Chile podría estar reproduciendo una experiencia similar. Veamos lo que dice El Mostrador:

       Hay cada vez más voces advirtiendo acerca de la posibilidad de que estemos enfrentando una burbuja inmobiliaria. Solo en Santiago los precios de viviendas han aumentado en un 30%, y en algunas comunas del sector oriente, los precios se han doblado.

      El Banco Central ha venido tocando el tema desde junio y en octubre, el economista Sebastián Edwards advirtió de una “incipiente burbuja inmobiliaria”.

      Ayer, el gobierno, a través del Comité de Estabilidad Financiera, anunció la creación de un grupo para monitorear los riesgos del sector inmobiliario. El grupo de análisis estará compuesto por Hacienda, el Banco Central y representantes de las superintendencias de Valores, de Bancos y la de Pensiones.

Ya no es una cosa de catastrofistas. Estamos hablando del Banco Central y el Ministerio de Hacienda.

Por supuesto, quienes han hecho fortunas en los últimos años con el negocio inmobiliario quieren seguir así y dicen que no pasa nada. Según publica El Mercurio, la Cámara Chilena de la Construcción “aplaude que el Estado revise”, pero advierte que “no existe una burbuja inmobiliaria en el país”:

       Con una batería de argumentos, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) sostiene que no existe una burbuja inmobiliaria en Chile.

      El gerente de Estudios de la entidad gremial, Javier Hurtado, consideró positivo que agentes del mercado monitoreen las variables de este rubro -y de otros-, por razones “de transparencia”. Añadió que “la información debe existir, ya que así funciona la economía”.

      Pero aunque afirmó que “aplaudimos que el Estado revise”, recalcó que en Chile “no existe una burbuja”.

      Hurtado indicó que los incrementos de precios “tienen que ver con razones de mercado”. En ese sentido, explicó que se ha observado un importante aumento de la demanda, que estaba contenida desde los tiempos de la pasada crisis financiera, mientras que la oferta ha demorado en ajustarse a ese escenario, generándose alzas de precios.

      Añadió que las bajas tasas de desempleo y la expansión de las remuneraciones son otros de los factores que están empujando la adquisición de viviendas. Ello, en un contexto local donde una importante cantidad de personas dejó la situación de pobreza y se sumó al segmento de los consumidores.

Aún más, los actores del negocio no sólo niegan la posibilidad de una burbuja, sino que aventuran mayores alzas en los precios. También en una nota de El Mercurio:

       El 82,4% de las inmobiliarias del país estima que la evolución de la demanda y los costos de producción de las iniciativas seguirán presionando al alza el valor de las viviendas durante 2013.

      Ese fue uno de los resultados que arrojó la “Encuesta Semana Inmobiliaria 2012” elaborada en conjunto entre la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y “El Mercurio”. El sondeo fue respondido hace unos días por 91 representantes de compañías.

      Entre los factores que más inciden en el incremento de los costos de las iniciativas inmobiliarias, el 50,5% de los consultados indicó que se debe al incremento de los costos de la mano de obra, mientras que el 46,2% lo atribuyó al alza del precio de los terrenos.

      En este último punto, el 92,3% de las empresas afirmó que en los últimos dos años ha tenido mayores dificultades para conseguir sitios para desarrollar sus proyectos. “Si no hay un cambio regulatorio que amplíe el radio urbano de Santiago seguirá habiendo escasez de terrenos”, sostuvo el gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado.

      Hurtado afirmó que el “aumento de precios de las viviendas es una realidad concreta”. Pero también indicó que hoy las condiciones salariales son mejores y existen más oportunidades para acceder a viviendas. En este sentido, el 41,8% de los encuestados aseguró que en 2013 el mayor dinamismo de ventas se producirá en el segmento de precio de entre 2 mil UF y 3 mil UF.

Es decir, las casas que más subirán serán las más baratas. Las de aquellos que hasta ayer no podían comprar una casa o acceder a un crédito para poder conseguirlo.

¿No suena todo esto un poco a lo que, muy a la pasada, describí al inicio de esta columna? La economía anda bien, ¿pero qué pasará con los que ahora están pudiendo acceder si mañana se produce un revés?

LO QUE QUEDA DEL DÍA

Ahora, sólo por molestar, digamos que sí se está gestando una burbuja inmobiliaria. En este escenario, pensando en una inversión, se tienen dos posibilidades. La primera es entrar hoy mismo, con lo que se tenga, y aprovechar lo que sería el último envión de alzas de precios antes de la explosión. Es decir, comprar y vender, rápido, en un periodo no mayor a los doce meses, por las dudas. 

Se corre un riesgo, pero este riesgo podría dar las espaldas necesarias para las inversiones del futuro.

Razones a favor son, por ejemplo, que Chile podría seguir creciendo fuerte. Como cuenta La Tercera, sería el país de mayor crecimiento en 2013 entre quienes conforman la OCDE:

       Según las proyecciones de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (Ocde), Chile liderará el crecimiento entre sus países miembros hasta 2014, según el informe Economic Outlook de noviembre. Para este año, la organización estima que el país tendrá un crecimiento real del PIB de 5,2%, un significativo aumento de la proyección que la Ocde había realizado en mayo de este año, de 4,4%.

El otro camino es ser un poco más cauto, pero de todos modos estar atento. Por ahora, llevar el capital a otro lugar. A la bolsa, por ejemplo. No con el fin de multiplicarlo agresivamente, sino para mantenerlo, al menos, a resguardo de la inflación. Como vimos hace unos días, los agentes de mercado esperan una rentabilidad de 13% para el IPSA en 2013.

Y esperar.

Porque una vez que todo explote, los precios se caerán. Fuerte. Y allí será el momento de entrar con todo. Tal vez, con lo que hoy podría comprar un departamento, mañana pueda comprar dos.

Y cuando lo haga, deberá volver a esperar.

Porque luego, eventualmente, cuando la economía se recupere del descalabro producido por la explosión, los precios tenderán a recuperarse. Y ahí es cuando se concreta la diferencia.

Si no, lo peor que puede pasar es quedarse con un mejor inmueble que al que podría tener acceso hoy.

Pero para esto hay que tener disciplina. Un plan. Ser ordenado. Saber juntar y después rentabilizar cuando se pueda. Saber esperar cuando no es el momento.

MADRID, EN LATAM SE PIENSA MUCHO EN TI

Si no me cree, vea lo que está pasando en España, donde por 160 mil euros (poco menos de $100 millones) es posible comprar un departamento de 60 metros cuadrados en el barrio de Salamanca, una especia de Las Condes madrileño. Todo esto, en el marco de una iniciativa del Gobierno de Mariano Rajoy por reducir el stock de viviendas vacantes que dejó la crisis. El truco sería atraer a compradores latinoamericanos, asiáticos y del norte de África ya que, comprando una vivienda, desde ese monto, sería posible acceder a una residencia española.

Que no tendrá el mismo brillo que hace diez años, pero algo es.

Y esto es porque el Gobierno español está haciendo todo lo que puede por mantener los precios. Al contrario de Estados Unidos, donde el Gobierno dejó quebrar a Lehman Brothers y Bearn Stearn –aunque luego capitalizó al resto de las entidades financieras para que no corrieran la misma suerte-, los precios de las viviendas se destruyeron, cayendo más de 50% de su valor en pocos meses.

Quienes estaban a la espera, incluyendo a muchos latinoamericanos, hicieron una linda diferencia en los últimos cuatro años.

En España el Gobierno no quiere capitalizar a los bancos pero tampoco dejarlos quebrar, entonces todos mantienen en sus hojas de balances los precios irrisorios de las propiedades. Irrisorios, porque en realidad nadie está dispuesto a pagar lo que están pidiendo.

“Dejarlas partir”, cantaba Fito Páez.

Tal vez deberían hacer lo mismo.

Sigamos de cerca lo que ocurre en Santiago.

Saludos,

Felipe.

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