Los atractivos del negocio hotelero

Federico Tessore

Reportando desde Miami, Estados Unidos.

Los argentinos somos amantes de los ladrillos. Este romance es muy fácil de entender. Ante la fragilidad económica y financiera de nuestro país, de nuestra moneda y de nuestros bancos, el inversor busca algo tangible. Algo que pueda tocar y ver. Algo que no desaparezca de un día para el otro.

Y en esta búsqueda, la inversión inmobiliaria surge como una alternativa muy atractiva. A pesar de entender esto, desde esta columna muchas veces alertamos a los inversores que no todo era color de rosa a la hora de invertir en inmuebles.

Mostramos cómo los precios inmobiliarios también tenían alta volatilidad, es decir, cómo subían y bajaban casi tanto como las acciones, y mostramos cómo la evolución de los inmuebles está muy relacionada con la marcha de la economía. A pesar de estas desventajas, no nos olvidamos de las ventajas. La mayor y más relevante: los inmuebles, como el sol, siempre están…

Pueden subir o bajar de valor, pero siempre, tarde o temprano, recuperan terreno y vuelven a los valores originales. Puede no ser siempre una excelente inversión, como dicen interesadamente los brokers y desarrolladores, pero nos brinda una seguridad nada despreciable para nuestros ahorros.

Un importante segmento de inversores inmobiliarios son inversores que buscan renta. En este segmento de inversores podemos encontrar miles de argentinos de formaciones y actividades muy diferentes. Desde personas grandes y retiradas, que viven de rentas gracias a los alquileres que cobran de sus propiedades, hasta artistas que intentan balancear sus ingresos invirtiendo en propiedades con renta. O personas que heredan el patrimonio familiar. Personas muy diferentes con una sola en común: una parte importante de sus ingresos vienen de la propiedad inmobiliaria.

Bueno, este tipo de inversor tiene un único y gran riesgo por afrontar. El riesgo que está relacionado a la seguridad de su flujo de fondo. ¿Qué quiero decir con esto?

Me refiero al inquilino que paga el alquiler todos los meses y desde donde provienen los ingresos de estos inversores. Hay varios riesgos asociados a este tema. El primero es que directamente esta persona deje de pagar su alquiler. Si esto pasa, el 100% del flujo de ingreso de este inversor desaparecerá.

Otro riesgo está asociado a la vacancia de este departamento. Es decir, a la posibilidad de que el inquilino se vaya y no consigamos otro. Además, tenemos otros riesgos menores, como que el inquilino nos rompa el departamento o lo deteriore. Estos son los desafíos que los inversores en propiedades enfrentan generalmente.

Manejar una propiedad es un trabajo, a veces insume más tiempo y otras menos. Pero siempre implica dedicación. Y si todo va bien, en el mejor de los casos el inversor puede obtener una renta anual de entre 4% y 5% del valor de la propiedad. Por supuesto que si las cosas van mal el tema se puede complicar.

Y mucho.

Inclusive, el inversor puede estar en la situación de no sólo no cobrar el dinero de la renta, sino también tener que invertir dinero adicional para pagar los gastos de la propiedad.

Resumiendo, esta tradicional alternativa de inversión argentina implica una gran ventaja: el inversor tiene el título de propiedad del inmueble. Y una gran desventaja: el riesgo de tener un flujo de fondo (el alquiler) que proviene de una sola fuente (el inquilino).

Pero el mundo de las inversiones inmobiliarias se va desarrollando y ofreciendo alternativas de inversión superadoras. Principalmente dos. Una que llegó a la Argentina y otra que todavía no. ¿De qué alternativas de inversión estoy hablando?

Bueno, primero le voy a comentar la mala noticia, le voy a contar la inversión que no llegó. Éstos son los fondos inmobiliarios que les permiten a los inversores individuales obtener un flujo de fondos, es decir, una renta similar a la que brindan los departamentos, pero con mucho menor riesgo. Ya que este flujo de fondos está dividido en muchas propiedades diferentes.

No sólo no existen este tipo de fondos en la Argentina, sino que peor aún, no creo que lleguen en el corto plazo. Las trabas que existen para estos fondos son enormes, desde impuestos de todo tipo hasta regulaciones muy difíciles de cumplir. Es muy difícil lanzar algo así en la actualidad.

Pero vamos con la buena noticia. La que si llegó es la alternativa de inversión en hoteles. Los llamados “condo hoteles” mantienen la gran ventaja de la alternativa de inversión directa en inmuebles. Esto es el título de propiedad, es decir, el inversor compra una habitación del hotel. De la misma forma que implica comprar un departamento de un ambiente en un edificio. Es decir, recibe el título de propiedad por esa compra.

Pero disminuye el riesgo inmensamente. Ya que el flujo de fondos, la renta, no proviene de un solo inquilino, sino que proviene de los cientos de clientes que se alojan en el hotel durante el mes. Ya que la renta del inversor no proviene de su habitación solamente, sino que proviene de la renta que dan las habitaciones de todo el hotel. El inversor tiene un porcentaje de esa sociedad y cobra en función a ese porcentaje.

Un ejemplo, si un hotel tiene 100 habitaciones y el inversor tiene una habitación, esto quiere decir que participa en un 1% de la renta del hotel. Si el hotel un mes dio una renta de USD 100.000, ese inversor recibirá USD 1.000 ese mes de renta. Así de fácil. Mantiene la seguridad de la inversión, pero disminuye el riesgo de una forma muy importante.

Y como si esto fuera poco, la rentabilidad potencial de la inversión está en el doble que la inversión en departamentos tradicional. Puede llegar tranquilamente a un 10%. Es decir, por todos lados luce como una inversión más atractiva.

Entonces, ¿qué tener en cuenta a la hora de evaluar alternativas de inversión en hoteles?

Bueno, hay varios aspectos para evaluar que son claves para que esta inversión marche bien.

El primer aspecto es el del administrador hotelero. Alguien se tiene que encargar de manejar el hotel. Y hacer esto no es fácil. Como inversores vamos a preferir algún administrador con mucha experiencia y profesionalidad.

A propósito de esto, le recomiendo leer la entrevista a Patricio Fuks que hicimos en la edición de octubre de la revista InversorGlobal, y de la cual se puede leer una parte en la web gratuita IGDigital. Fuks es presidente del grupo Fën, un administrador hotelero con mucho prestigio en la actualidad. Su título es “Si Conrad Hilton viviera en Argentina estaría abriendo muchísimos hoteles en Iguazú y Neuquén”, y da muchas pistas sobre el desarrollo de este negocio.

El otro aspecto está dado por el lugar donde emplazar el hotel. Ya que si el contexto del mercado es adverso, puede no ser un buen negocio tener un hotel. Por ejemplo, en este momento los precios inmobiliarios en la Argentina están bajando. Además, la llegada de turistas está disminuyendo. Y por si esto fuera poco, ya se están construyendo muchos hoteles. Es decir, un combo nada atractivo que implica mayor oferta y menor demanda.

A priori este negocio no parece atractivo en la Argentina. Aunque Argentina es muy grande, y puede haber, como menciona Fuks en la entrevista, zonas del país donde sí tenga sentido construir e involucrarse en un proyecto inmobiliario.

Pero no hay que quedarse con la Argentina solamente. En el resto del mundo también tiene sentido hacer inversiones. Sobre todo en América Latina, donde existen varias oportunidades muy atractivas para desarrollar este tipo de negocios en ciudades con poca oferta, demanda creciente y precios en alza.

Más allá de estas dos variables,  hay muchos factores adicionales para tener en cuenta a la hora de invertir en hoteles y elegir la mejor opción.

En el Reporte de Recomendaciones de Inversión Crisis & Oportunidad hacemos ese trabajo para nuestros suscriptores. Analizamos en profundidad las diferentes alternativas de inversión que hay en el mercado y les acercamos sólo las mejores.

De hecho, durante los últimos meses acercamos una alternativa de inversión en un hotel que fue un completo éxito entre nuestros suscriptores. Esta alternativa de inversión hotelera, no sólo estaba alejada del riesgo argentino, sino que también brindaba una renta por encima del 15% anual en dólares, más un potencial de apreciación muy importante.

Si aún no es suscriptor de Crisis & Oportunidad le recomiendo unirse al grupo ahora mismo haciendo clic aquí.

No debe perderse las mejores recomendaciones de inversión en proyectos de renta hotelera, entre muchas inversiones más que le acercamos todos los meses.

A diferencia de la inversión tradicional en departamentos, esta alternativa de inversión, si bien es muy superior, implica mucho más trabajo de investigación para el inversor. Le repito, en Crisis & Oportunidad hacemos este trabajo por usted.

Le deseo una excelente semana de inversiones,

Federico Tesore.
Para Inversor Global.

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