Burbujas inmobiliarias a la carta

Reportando desde Buenos Aires, Argentina.

Un poco aún en medio del acomodo post vacaciones, dediqué parte de la mañana del viernes a leer las editoriales de los medios de economía y finanzas de Europa.
Partiendo por el terreno político, The Economist y Financial Times dedicaron grandes frascos de tinta a referirse a la carrera presidencial en Estados Unidos, analizando el impacto y alcance del debate entre el Presidente Barack Obama y su retador republicano, Mitt Romney.

Para ambos medios, aún queda mucho por decirse. El FT sostiene que el debate debería ser un llamado de alerta para Obama, ya que Romney habría dejado al descubierto algunos flancos débiles de su administración, lo que el próximo 6 de noviembre podría ensombrecer su deseo de vivir en la Casa Blanca por cuatro años más. A Obama se le vio como cansado, lo que provocó un impacto adverso entre muchos de sus seguidores.

Eso por un lado. Porque a la hora de mirar la parte económica y de finanzas son otras las noticias. En este sentido, me llamó mucho la atención un artículo de la revista alemana Der Spiegel, un interesante reportaje sobre cómo podría estarse gestando, en Berlín, una nueva burbuja inmobiliaria. “De ‘pobre pero sexy’ a rica e impagable”, reza la nota, que se puede leer en inglés haciendo click acá. El título hace referencia a las declaraciones, hace unos años, del alcalde de Berlín, cuando dijo que la ciudad era “pobre pero sexy”.

Aunque “pobre” no se condice con los estándares de una ciudad pobre en América Latina, efectivamente Berlín fue, durante muchos años, por lejos la gran ciudad más barata de Europa. Este reportero vivió allí durante la primera mitad de 2010 y pudo comprobarlo. Muchas cosas eran incluso más baratas que en Buenos Aires, incluyendo ítems tan importantes como alquileres o la comida del supermercado.

Y ya el año pasado, en un regreso rápido de unos días, varios de mis amigos me contaban que, probablemente, lo que yo había vivido ya había sido el ocaso de una hermosa historia…

Que los alquileres habían subido una barbaridad, arrastrando con ellos los precios de los comercios aledaños. Las salidas a restoranes ya no eran cosa de todos los días y al estar sentados en un bar había que tener más ojo con lo que se pedía, para no llevarse sorpresas con la cuenta.

Esto lo comprobé con cifras en mano ayer cuando leí la nota de Der Spiegel, que arranca con la historia del danés Jørn Taekker, a quien muchos acusan como uno de los principales responsables del fin del sueño de una ciudad vibrante y cool, pero barata. Taekker es dueño de una compañía inmobiliaria que posee unas 3.500 propiedades en la ciudad. El lema es comprar barato, refaccionar y alquilar o vender caro. Entre los inquilinos destacan jóvenes profesionales con alto poder adquisitivo, que de a poco están desplazando a los artistas y trotamundos que habían llegado a instalarse en la ciudad durante la última década.

Un ícono de esto fue la noticia de la desocupación del Tachelles hace unas semanas. El Tachelles es edificio que a principios del siglo XX había sido una gran tienda por departamentos en el centro de la ciudad, en el barrio Mitte. Propiedad en su mayoría de comerciantes judíos, las propiedades fueron expropiadas durante el régimen nazi. Tras el fin de la guerra, fue ocupado sucesivamente por familias pobres y desde la caída del Muro se transformó en un centro cultural, donde pintores y artistas montaban sus estudios de trabajo.

Pero ya no más. Los herederos de los antiguos dueños ganaron una larga batalla judicial para recuperar la propiedad efectiva del lugar. Después de eso, los ocupantes fueron expulsados y el edificio está en plan de ser refaccionado y vendido. Der Spiegelescribe:

“Berlín fue una vez la única excepción a la regla de que las ciudades cool tenían altos precios en alquileres y valor de las propiedades. Pero esos días están terminando rápidamente. Una nueva ola de inversores privados ha llevado los precios por las nubes, forzando a los asalariados de menores ingresos hacia la periferia de la ciudad.”
¿Y qué podemos decir? Desde InversorGlobal tratamos, justamente, de identificar sitios como éste antes de que se produzcan las subas de precios. Por lo que el dinero que está haciendo gente como Taekker es producto de haber tenido el ojo atento en el momento exacto.

Y las espaldas financieras para comprar y esperar, claro.

Sin embargo, todo tiene sus contras. En este, como en otros casos similares, el exceso puede provocar obstrucciones y problemas en el futuro. En palabras que resuenan en los oídos de los inversores: BURBUJAS…

Sigue Der Spiegel:

“El mercado está en estado de intoxicación. Los precios de las propiedades residenciales en Berlín han subido un 32% desde 2007, lo que es mucho más que el resto de Alemania. En 2011 hubo alrededor de 32 mil transacciones inmobiliarias sólo en Berlín, un 20% más que en el año previo, y la tendencia continúa. En el mismo periodo, las ventas aumentaron un 28% desde 8.700 millones de euros a 11.100 millones de euros.”
Y si lo miramos a poco más de una década de distancia, vemos que las propiedades en Berlín oriental han aumentado un 90% desde 2000 a la fecha frente a una suba de 30% en las dos ciudades más ricas del país, Múnich y Hamburgo.

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Si se fijan en la curva, ésta muestra un fuerte aumento entre 2002 y 2006, para seguir subiendo de manera más mesurada entre ese año y 2011. Pero desde el año pasado ha dado un salto de manera brusca. Esto, porque si los principales inquilinos son profesionales alemanes jóvenes, los principales compradores, desde el año pasado, son ahorristas del resto de Europa, sobre todo del sur, como italianos o españoles.

Con sus economías en crisis, quienes cuentan con espaldas financieras y temen una salida o, peor, un quiebre definitivo del euro, están saliendo de sus frágiles equilibrios económicos para buscar la solidez del sistema alemán. Como escribí hace tres meses en torno a que la acciones alemanas podrían transformarse hoy en un refugio contra el fin del euro mañana (Por qué Alemania defiende tanto al euro, 10/07/12), italianos y españoles se están curando en salud ante la posibilidad de quedarse, de un día para otro, con sus propiedades denominadas en liras o pesetas.

Con el fin del euro las propiedades pasarían a denominarse en marcos alemanes, no sólo protegiendo sino que tal vez incluso aumentando su valor.

La semana pasada leí una columna que recomendaba juntar dinero para comprar propiedades en Argentina  una vez que se produzca el ajuste de las variables económica (léase devaluación del peso).

Pero hay que tener coraje.

Y espalda.

Buen fin de semana.

Felipe Ramírez.
Para Inversor Global.

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