Invertir en REITs, un camino alternativo dentro del real estate

Luego del atentado del 11 de septiembre de 2001, Wall Street se derrumbó, profundizando el temor y la preocupación por lo que pudiera suceder con la economía norteamericana.

Para que no se frenara se implementó un fuerte recorte de la tasas de interés, lo cual motivó el crédito y buscó apuntalar el consumo. Lo que parecía una medida expansiva y el remedio para la enfermedad que había causado el 11-S, más tarde iba ser uno de los detonantes de una de las peores crisis financieras de la historia del mundo, con varios bancos históricos de Estados Unidos estrangulados por la deuda y al borde de la bancarrota.

Es que al ser tan baratos la gente empezó a tomar créditos hipotecarios por doquier para comprar propiedades, lo cual hizo subir vertiginosamente el precio de las mismas. Esta bola de nieve de préstamos y más préstamos hacía que los dueños de las propiedades saltaran de la alegría, ya que veían cómo el valor de sus viviendas subía diariamente, mientras que el crédito que habían pedido para comprarla se licuaba.

En ese contexto, los bancos empezaron a almacenar carteras tóxicas con créditos hipotecarios que no eran saldados. La gente solicitaba estos créditos hipotecando las propiedades que aún no pagado a los bancos, generando así una crítica bicicleta crediticia. La bola se hizo tan grande que el rojo contable empezó a arder en los balances de los bancos.

Lo demás ya se sabe.

¿En qué está el real estate estadounidense?

El real estate en Estados Unidos es una alternativa a que a muchos tienta en la actualidad. Si bien los precios se están recuperando luego de la explosión de la burbuja subprime que se dio en línea con la crisis financiera, las propiedades siguen siendo inalcanzables para algunos. De todas formas hay que asentir que hoy están en precios sumamente bajos a comparación de los picos que tocaron durante el auge hipotecario.

En ese sentido, para aquéllos que buscan ganar una renta más allá de la posesión del inmueble, hay una alternativa a partir de la cual uno puede ingresar al negocio del real estate a través de la Bolsa a precios atractivos. No obstante, hay que aclarar que este negocio es apto sólo para aquéllos que ya tienen dinero en el exterior o que poseen dólares  que piensan destinar a inversiones.

Invirtir en REITs

En primer lugar hay que definir que es un REIT para poder hablar de sus beneficios a la hora de invertir. Es el acrónimo de real estate Investment trust, que en castellano podría traducirse como un fondo de inversión que se asemeja más a un fideicomiso inmobiliario. Los REITs son firmas que ofrecen acciones en Bolsa a un precio determinado, al igual que una compañía ordinaria. Cuando se capitaliza el REIT, éste se encarga de comprar propiedades que luego son cedidas a través de leasing a, por ejemplo, familias en caso que sean viviendas o a cadenas de restaurantes en caso de que sean locales. El negocio no está en este mecanismo sino en la visión del fondo de comprar una propiedad que esté subvaluada y de la cual se pueda obtener un rinde por una apreciación futura. Sin embargo, a pesar que esto no ocurra, este tipo de empresas-fondos siempre tienen ingresos por las rentas que les significan los ingresos por el leasing.

La participación en cuanto a ganancias de los accionistas o compradores de acciones del fondo será proporcional al dinero invertido en el momento de la capitalización del REIT. Sumado a esto, hay un beneficio fiscal para los REITS: en caso que decidan brindarle un 90% de las ganancias a sus accionistas, quedan exentos de impuestos a la hora de la declaración jurada.

En ese sentido, desde The Motley Fool recomiendan un REIT que es visto de muy buena manera por sus analistas de research. Se refieren a Retail Opportunity (ROIC), una firma que se capitaliza a partir de la venta de acciones al público para comprar inmuebles donde hay shoppings, mejorar la performance del fondo, buscar renta y vender las tierras una vez apreciadas para lograr grandes ganancias.

Su CEO estuvo involucrado en el negocio inmobiliario desde la década del 90, aunque arrancó con otra compañía, Pan Pacific Retail. Logró aumentar ocho veces el valor de mercadeo de la firma antes de vendérsela a Kimco Reality.

La firma tuvo un aumento paulatino de sus ingresos anuales desde 2009. En este año recaudó apenas  US$ 46 mil, pero este número para 2011 se transformó nada menos que en US$ 51,7 millones. Si se tiene en cuenta el último año fiscal de la firma, recaudó US$ 65 millones. Sumado a esto, ofrece un dividendo de US$ 0,56 por acción, que da un dividend yield de 4,5%. Este margen puede ser positivo o negativo según quién la mire.

Si es una persona que busca renta fija y no estar pendiente de la volatilidad, seguramente irá tras un REIT con mayor yield como Annaly Capital Management, que brinda uno de 12,7% o mismo Chimera Investment, que otorga un yield de 14,2%.

Para los que ven un poco más a largo plazo y quieren una compañía activa que reinvierta utilidades, Retail Opportunity es ideal, ya que su CEO realiza esto permanentemente para mejorar las variables operativas de la firma.

Si quiere conocer más sobre inversiones en real estate tanto en Estados Unidos como en otras partes del mundo, lo invitamos a leer Buscando una casa por el mundo: Inversiones inmobiliarias fuera de Argentina, una nota de la edición de julio de Revista Inversor Global.

Deja tu respuesta