“La gente tiene que pensar en dos divisas antes de invertir en real estate”

La actualidad del mercado inmobiliario se encuentra en un proceso de transición y acomodamiento y es por eso que se necesita la voz de un experto para esclarecer un poco este asunto. En ese sentido, hablamos con Fernando Gallino, flamante gerente financiero de la firma de real estate Grupo Monarca, luego de desempeñarse en el mismo puesto en la desarrolladora TGLT.

En cuanto a la temática que tocamos con el economista y MBA de la Universidad de Chicago, tratamos la situación actual de la economía, la cual se encuentra en un proceso paulatino de desaceleración. No obstante, el principal hincapié lo hicimos en la actualidad del mercado inmobiliario, un sector de la economía que ha sido golpeado por los controles ejercidos por el Gobierno. Sin embargo, Gallino dice que el contexto actual no es para desanimarse, sino que hay alternativas sumamente interesantes para atravesar la tormenta exitosamente.

Teniendo en cuenta el reciente informe de EMAE, ¿cómo ve a la economía argentina? ¿Cree que puede entrar en recesión?

Los diarios hoy hablan por sí solos: la economía hoy en día está con volatilidad. En el negocio inmobiliario no estamos experimentando un mal momento porque lo que hacemos en la empresa no es brindar productos terminados sino que desarrollamos y construimos el proyecto desde el pozo. De alguna manera se está canalizando el flujo de pesos para poder preservar el valor de éstos y tomando la determinación de acudir al ladrillo como reserva de valor. Hoy por momentos la economía está siendo atravesada por factores que hacen que, en materia inmobiliaria, las cosas se frenen pero no se paren. Se pueden captar pesos para los bienes inmuebles porque los salarios, los costos, es decir, los gastos operativos se cubren en pesos.

¿Qué opina de la forzada pesificación que está sufriendo el negocio inmobiliario?

No me parece que haya que llamarlo pesificación forzada. Siempre el mercado tiene la alternativa de elegir en que moneda que se quiera; no es que uno estaba forzado a hacerlo en una. Quizás por tradición la economía pautó los precios de las propiedades en dólares. Hoy esto se ha vuelto más difícil por la incapacidad de las personas de poder acceder a los billetes verdes. La gente que tiene los dólares puede usarlos, pero el tema a analizar es si ese individuo querrá utilizar esos billetes. El dólar tomó mucho más valor y es normal que la gente quiera mantenerlo resguardado frente al contexto de incertidumbre que se vive. El mercado está transando mayoritariamente en pesos, pero hay algunos segmentos que no lo ven como un problema; es más, lo ven como un beneficio. Los que sacan provecho de estos son los desarrollos nuevos porque tienen la opción de captar pesos. En cuanto a las transacciones de unidades terminadas, se ha visto una caída en la comercialización debido a que la gente está cauta y a la expectativa sobre qué hacer en función del contexto.

¿Qué espera del mercado inmobiliario para el segundo semestre del año?

Como en todo momento de cambio y nuevas normativas, hay un período de acomodamiento, donde se ve un freno para que la gente se realinee. Esto fue lo que ocurrió frente a los nuevos cambios coyunturales, lo cual también genero el traslado de la gente del segmento de productos terminados a desarrollos desde el pozo. Me parece que en la segunda parte del año la gente va a tener más claro hacia dónde ir y los desarrollistas van a poder capitalizar esto, porque van a poder ser los canalizadores del excedente de pesos de las personas. Si la gente ve que baja la volatilidad y se arrima al mercado inmobiliario, la situación actual se revertirá.

¿Cuáles son las zonas que se están negociando más en el mercado inmobiliario?

Más allá de la zona, creo que lo importante es el nicho, es decir, el producto. Cuando uno construye un producto que se adecúa a la demanda, ya sea por ubicación, tipología, amenities, entre otros, ese producto tracciona. En Monarca estamos abocados a Zona Norte y, en materia de productos a desarrollar, vemos que algunos están traccionando muy bien. En pesos ha sido un mes muy bueno para nosotros en lo comercial. Hay que tener en claro cuál es el valor agregado que se le está ofreciendo a la demanda de la gente. Desde formas de pago hasta tiempos de entrega, ya que hay gente que quizás tiene necesidad de moverse ya.

¿Cómo ve la tendencia del real estate en cuanto a su condición de vehículo de inversión?

Ahí hay que segmentar en dos líneas: el que busca el desarrollo para inversión y el que quiere irse a vivir. Desde la empresa vemos que la demanda está repartida equitativamente, ya que vemos muchas personas que buscan un inmueble como fuente de inversión mientras que otras pretenden la propiedad para uso propio. Si el inversor ve que hay mucha gente que compra por placer, seguramente buscará acercarse al proyecto porque el producto será fácilmente alquilable.

¿Y la del surgimiento de los condo-hoteles?

En primer lugar hay que apreciar que este tipo de inmueble requiere otro tipo de administración y el consumidor final es otra tipología de cliente. Tenes dos etapas: la de construcción y desarrollo y luego la de administración del hotel. Las dos son importantes ya que, si se las articula correctamente, se obtiene un buen manejo y una buena ocupación.

¿Cuáles son las opciones de inversión que tiene la gente?

Hoy las personas tienen necesidad de activos para mantener el poder adquisitivo de sus ahorros. Las acciones son una alternativa, pero la cuestión es que hace tiempo que no ha habido nuevas emisiones; son las que están y las que la gente conoce. En cuanto al mercado de deuda, no hay una oferta amplia de acciones tampoco. Hasta hace poco tiempo, el inversor minorista optaba por el camino fácil: ir al banco y comprar dólares para atesoramiento, como también acudía al mercado inmobiliaria. Hoy en día, con la dificultad del acceso a divisas extranjeras, el mercado inmobiliario se ha vuelto atractivo como una alternativa de inversión. Permite direccionar el excedente de pesos en distintas posibilidades de ahorro. En la actualidad, las únicas alternativas de inversiones en pesos son plazos fijos, bonos en pesos, que son muy volátiles y tienen tasas negativas y estás expuesto a un tema cambiario. El ladrillo en ese sentido te da seguridad porque las inversiones inmobiliarias siempre fueron refugio de valor. El inversor tiene que empezar a percibir que el mercado inmobiliario es una alternativa interesante para el portafolio de inversión. El ahorrista guarda sus dólares por la incertidumbre, pero su enigma es qué hacer con los pesos excedentes. Hoy en día la gente tiene que empezar a pensar en dos monedas a la hora de invertir.

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