Dónde invertir en inmuebles hoy

Reportando desde Palermo, Buenos Aires.

Hace más de tres meses que desde InversorGlobal venimos alertando sobre las perspectivas del mercado inmobiliario argentino. Nuestra visión era que tarde o temprano el mercado inmobiliario se iba a detener.

Creíamos que los precios no iban a aguantar el deterioro cada vez más visible de la economía argentina. Y más importante, en el corto plazo, creíamos que el mercado iba a sufrir mucho como consecuencia de los controles a la compra de dólares que se implementaron en noviembre del año pasado.

Esta visión parecía una locura el año pasado, cuando todos los indicadores inmobiliarios mostraban números positivos.

Pero las estadísticas nos vienen dando la razón. Un mes atrás en la nota “Comienza el derrumbe de los precios inmobiliarios“, empezamos a mostrar los primeros números concretos de este deterioro en el mercado. Hoy, este derrumbe es aún más claro.

Según un informe publicado la semana pasada por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, ya se cumplen tres meses consecutivos de baja en la cantidad de escrituras de compra-venta en Capital Federal.

El diario La Nación explicaba este informe el pasado día jueves:

“Tras la imposición de los nuevos controles para la compra de dólares, el mercado inmobiliario todavía no encontró su piso. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó ayer que en febrero se firmaron 3063 escrituras de compraventa de propiedades, lo que implica una caída interanual del 18,1 por ciento en el número de operaciones.

“Se trata de la tercera baja consecutiva en las ventas y la más pronunciada desde que, el 31 de octubre, entraron en vigor las nuevas disposiciones de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y del Banco Central que restringen las operaciones en el mercado cambiario.

“La caída de febrero fue la más pronunciada desde octubre de 2009, cuando el mercado inmobiliario argentino todavía enfrentaba los coletazos de la crisis financiera internacional y las ventas a nivel local habían registrado una caída interanual del 24,4 por ciento.

“Al menos por el momento la baja en las ventas no fue acompañada por un descenso significativo en los precios, y de hecho el monto de las operaciones en dólares cayó apenas un poco por debajo (17,5 por ciento) del número escrituras, lo que indica una estabilidad en materia de valores de las propiedades.

“Igualmente, los escribanos porteños destacaron que el precio promedio de las propiedades en febrero último se ubicó en uno de los niveles más bajos de los últimos meses.”
Según el informe del Colegio de Escribanos, está bajando fuerte la cantidad de operaciones, pero aún no bajan los precios de los inmuebles.

Nuestra visión es que luego de una baja en las cantidades de compra-venta de inmuebles, viene una baja en los precios. ¿Por qué? Por la simple ley de la oferta y la demanda.

La oferta de inmuebles sigue subiendo, las construcciones no se detienen y la demanda sigue bajando. Por lo tanto, el que quiera vender, ante una menor demanda, va a tener que bajar los precios. No le va a quedar otra.

Ahora, hay una novedad en la economía que puede complicar aún más este panorama: el dólar “paralelo”.

Unos meses atrás, cuando las restricciones comenzaron, algunas operaciones se pudieron realizar en pesos al tipo de cambio oficial basado en la cotización de El Banco de la Nación, por ejemplo. Esto ocurría ya que el dólar oficial y el paralelo eran -más o menos- parecidos.

Pero hoy hay una diferencia, en torno al 15%, entre ambos tipos de cambio. El oficial está en AR$ 4,40 y el paralelo ya superó los AR$ 5 por dólar. Por lo tanto, si se fija una operación en pesos que está atada al precio del dólar, ¿qué dólar vamos a tomar como referencia?, ¿el oficial o al paralelo?

Esto seguramente provoque muchas “peleas” entre compradores y vendedores. No sólo en las operaciones de compra venta, sino también en las operaciones de alquiler. Esto, porque los dueños querrán recibir sus pesos atados al cambio paralelo y los inquilinos y compradores querrán entregar sus pesos al cambio oficial.

Por supuesto que a medida que esta situación -de tener dos tipos de cambios- perdure en el tiempo y que la diferencia entre los dos tipos de cambio se agrande, no quedará prácticamente duda de que el tipo de cambio a tomar será el paralelo. Y esto -por supuesto- complicará mucho el panorama de los precios.

Esto responde a que no todos los compradores/inquilinos van a poder o estarán dispuestos a pagar el 15% o 20% más, que implica tomar como referencia el mercado paralelo del dólar. Por supuesto que la situación se puede complicar mucho más si lentamente vamos hacia el modelo del dólar venezolano…, donde el tipo de cambio oficial está en VEF $ 4,29 y el paralelo está en VEF $ 9…

Por lo tanto, ante este panorama complicado en los inmuebles argentinos, el inversor “amante de los ladrillos”, ¿dónde debe invertir?

Una muy buena respuesta a esa pregunta puede venir por el lado de comenzar a diversificar geográficamente la inversión inmobiliaria.

Es decir, comenzar a mirar otros mercados de otros países para empezar a invertir ladrillos. Especialmente, elegir ciudades que tengan muy buenas perspectivas de crecimiento a largo plazo.

En ese sentido, el recientemente publicado informe “The Wealth Report 2012” da muchas pistas sobre cuáles son las ciudades más buscadas en la actualidad y además, las que van a crecer fuerte en los próximos años.

Según este informe las ciudades globales más importantes del mundo son hoy en orden de importancia:

1. Londres 

2. Nueva York

3. Hong Kong

4. París

5. Singapur

6. Miami

7. Ginebra

8. Shangai

9. Beijing

10. Berlín
Ahora, y aquí viene lo importante, este informe prevé que dentro de diez años las ciudades más importantes del mundo sean las mismas, con una única diferencia: sale Miami y entra San Pablo.

Es decir, San Pablo, la ciudad más importante de Brasil, va a entrar al ranking de las ciudades más importantes del mundo dentro de diez años, dejando a la muy conocida por los argentinos, Miami, afuera.

Esto es todo un mensaje acerca de la creciente importancia de Brasil en el mundo. Es un dato que nosotros, como inversores argentinos, no tenemos que olvidar. Brasil, que está tan cerca de nosotros, es la sexta economía del mundo. Y dentro de unos pocos años estará dentro de las cinco economías más grandes.

Por ello, no parece una mala idea que los inversores argentinos, a la hora de diversificar, empiecen a pensar menos en Miami y más en San Pablo. Sí, es cierto, el precio del metro cuadrado creció mucho en San Pablo y ya supera los US$ 8.000 en algunas zonas. Pero no pierda que vista que San Pablo en breve estará en el rankingde las ciudades globales más importantes del mundo, a la altura de lugares como Londres o Nueva York.

¿Sabe a cuánto están los precios del metro cuadrado en esas ciudades? Vamos a conocerlos:

1. Londres: US$ 48.900

2. Nueva York: US$ 23.300

3. Hong Kong: US$ 28.300

4. París: US$ 27.200

5. Singapur: US$ 25.500
Sin dudas San Pablo tiene mucho margen para crecer a medida que su economía crece y se desarrolla en forma gradual, año tras año.

Soy consciente de que esta alternativa de invertir en ladrillos en el exterior no es fácil ni accesible para todo inversor. No sólo requiere montos más grandes de dinero, sino también implica tener que viajar, investigar sobre otros países, en definitiva: dedicación y tiempo.

Pero no por esto tenemos que dejar de saber qué es lo que está pasando en el mundo y cómo podemos aprovecharlo. Las oportunidades aparecen a veces en los lugares menos esperados. Sólo tenemos que estar atentos a las tendencias globales y luego pensar cómo aprovecharlas.

ALGUNOS PENSAMIENTOS ADICIONALES…

Por supuesto que San Pablo está llamando la atención de todo el mundo. Especialmente la de aquellos inversores que buscan invertir sus dólares o euros en alternativas “más seguras” que las que encuentran en sus mercados de origen.

Dólares o euros que sobran en el mundo gracias a los billones que están emitiendo los bancos centrales europeos y el estadounidense.

Como informaba el domingo el diario español Expansión:

“El gestor de patrimonios español Fincorp, en alianza con el estadounidense Paladin -experto en el mercado latinoamericano- y el banco de negocios portugués Dominion, han lanzado un fondo de 500 millones de euros para invertir en el segmento comercial del sector inmobiliario brasileño.

“Con 200 millones de habitantes, Brasil es la mayor economía de Sudamérica, la sexta del mundo, y también una de las de mayor crecimiento entre los mercados emergentes, lo que está permitiendo un paulatino trasvase de una parte importante de su población desde la pobreza a una incipiente clase media.

“Un entorno en el que, sin duda, existen -y existirán en el futuro- oportunidades inmobiliarias, potenciadas además por los grandes acontecimientos previstos para los próximos años: el Mundial de Fútbol en 2014 y los Juegos Olímpicos de 2016. El boom inmobiliario que vive Brasil es común al de otros países de la zona, como por ejemplo Perú, y es reflejo de la mayor estabilidad y crecimiento económico de América Latina en la última década.”
Estamos rodeados de increíbles oportunidades. Y a diferencia de lo que pasaba décadas atrás, hoy no tenemos que viajar mucho para encontrarlas.

Le deseo una muy buen semana de inversiones,

Federico Tessore.
Para InversorGlobal.

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