“Argentina nos ha entrenado para entender el real estate en crisis”

Felipe Ramírez

Uno de los hombres más ricos y principales desarrolladores inmobiliarios de América Latina, Eduardo Elsztain accedió a una charla conInversorGlobal donde habló de sus principales vivencias en el mundo de las inversiones globales. Real estate, agro, activos financieros. Elsztain exuda experiencia y regala algunos consejos en la entrevista de revistaInversorGlobal.

El nombre de Eduardo Elsztain no es uno cualquiera. De trabajar en la empresa de su abuelo a levantar un imperio del real estate, sus 30 años de carrera empresarial es lo que se define exactamente como exitosa. Presidente de IRSA, dueño de los principales shoppings y torres de oficinas de Argentina, controlador de la firma de inversión agropecuaria Cresud y presidente del Banco Hipotecario, sabe de lo que habla cuando se habla de desarrollo inmobiliario e inversiones bursátiles.

Cuéntenos cómo arrancó su vida laboral, ¿cuáles fueron sus primeras inquietudes?

Mis primeros años de trabajo fueron a comienzos de los 80, cuando tenía poco más de 20 años, en la empresa fundada por mi abuelo, donde trabaja junto a él y a mis tíos. Era una empresa inmobiliaria que tenía alto endeudamiento, por lo que habré estado casi seis años reestructurando deuda y armando renegociaciones. A mediados de esa década conocí a Peter Gruber, el primer manager de mercados emergentes y que le manejaba la cartera a John Templeton. Aprendí mucho de él; se instalaba en Argentina y pasaba algunos meses en Buenos Aires. En ese tiempo me llevaba a recorrer las casas de Bolsa, a ver los gráficos bursátiles en papel, cuando todavía no existía Bloomberg. Aprendí un poco lo que era invertir en Bolsa con él. Primero hicimos tres o cuatro negocios inmobiliarios chicos y luego fundamos la compañía Consultores de Inversiones Bursátiles en 1988. Debió haber sido el primer inversor financiero en Argentina después de la crisis de los 80.

Luego fue a Estados Unidos.

Sí. A fines de la década, cuando fue la hiperinflación, vendimos nuestra primera propiedad y me tomé un año libre en Nueva York de descanso y estudio en Manhattan. Ese año empecé a captar los primeros inversores para invertir en Argentina. Sammy Roll, Jack Nash y, finalmente, George Soros, que marcó un salto importante de la compañía ya que nos dio una cartera de US$ 10 millones para manejar.

¿Cómo lo marcó el haber comenzado reestructurando deuda, justo ahora que la deuda parece ser el gran problema?

El tema de la deuda nos tocó fuerte varias veces en estas tres décadas de trabajo. Creo que una de las cosas más importantes las aprendí reestructurando deuda y por eso agradezco haber arrancado a trabajar en un escenario complicado y no en uno de bonanza. Cuando uno se encuentra en situaciones demasiado fáciles no toma precauciones, pero yo el peso de una deuda alta lo sentí desde el inicio. Tenía 21 años y me marcó mucho eso. La compañía estaba para declararse en convocatoria y recuerdo haber tenido una charla con un amigo rabino, quien me dijo “si vos estás sano, lo más importante no es que te preocupes, sino que te ocupes de esto”. Lo que hice fue ir banco por banco diciendo que queríamos pagar. Saldamos deudas con cocheras,  campos, pagarés, avales de terceros y bonos. Realmente las situaciones que uno enfrenta con una deuda son duras y de larga duración, y a mí me marcó. Así como a los 21 años me tocó estar reestructurando una deuda de US$ 20 millones, cuando me tocó a los 40 años, IRSA, Cresud y Alto Palermo tenían una deuda de US$ 500 millones y Banco Hipotecario tenía pasivos por unos US$ 1.300 millones. En ese momento crítico lo importante fue salir a hablar con los bancos y pedirles que nos lleven a los mercados, emitir bonos convertibles, pero nos dijeron que no era momento y salimos solos al mercado, con una emisión que armamos en un mes. Emitimos alrededor de US$ 100 millones en bonos convertibles para IRSA, bonos convertibles de Cresud por US$ 50 millones y una partida de US$ 50 millones para Alto Palermo. Nosotros planteamos la reestructuración de la deuda, de extender plazos y no pesificar. Creo que eso fue lo que más fortaleció a la compañía: no haber hecho que ningún banco pierda un dólar sino simplemente haber pedido una extensión de los plazos. No sólo eso, también nos dieron una tasa que parecía increíble, porque el solo hecho de no haber tomado la pérdida en dólares, que fue lo que la mayoría de las compañías hizo, fue positivo. En 2002 IRSA, Alto Palermo y Cresud fueron las primeras compañías que salieron al mercado de capitales post cierre de bancos, que fue el año más grave.

Cuéntenos un poco sobre cómo fue la experiencia de arrancar un IPO en Estados Unidos.

El primer paso que dimos para pasar de ser una compañía privada a ser una publica fue comprar una compañía pública. Cuando compramos IRSA ya era una compañía cotizante en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, de hecho, creo que este año cumple 60 años cotizando. Pero a nosotros en 1994 un banco nos ofreció hacer un IPO para un aumento de capital en Estados Unidos, algo que nosotros no teníamos muy claro. Nosotros dijimos que había que estudiarlo pero para ellos era una condición que cotizara en una Bolsa extranjera.

Y finalmente lo hicieron.

Sí, y justo el día del IPO, en 1994, explotó la crisis mexicana. Había expectativas y nosotros imaginábamos que el mercado iba a abrir por lo menos 10% arriba. Comenzamos a caminar por el recinto, haciendo el recorrido por la Bolsa de Nueva York, y nos encontramos con que Telmex caía 10%, con el hundimiento de todos los mercados latinoamericanos en simultáneo (ríe). Para nosotros fue muy importante pasar del negocio inmobiliario privado al público. Creo que tener doble cotización nos permitió acceder a mucha liquidez, a un volumen más grande. Y siendo una de las primeras compañías argentinas que cotizaron afuera, para nosotros era no un evento importante, sino súper importante.

Cuando salen a Bolsa en Estados Unidos se produce el tequilazo y las acciones caen. ¿Cómo se vive ese momento sin entrar en pánico?

Hay dos líneas: la del negocio puramente, y la bursátil. Nosotros el negocio lo manejamos de forma muy conservadora y creciente en cada uno de los rubros que hacemos en la compañía. IRSA tiene negocios de oficina, shoppings, hoteles, desarrollos, y en los últimos 20 años cada parte viene creciendo de manera constante. La otra línea es el evento bursátil, que depende de miles de factores: tendencias bursátiles, macroeconómicas, de la liquidez nacional e internacional y la moda de países. En 20 años de cotización hemos visto momentos en teníamos dos edificios y la compañía tenía un patrimonio de US$ 16 millones, pero en términos bursátiles valía casi US$ 100 millones. Y ha habido momentos en que con los mejores terrenos y propiedades de la ciudad de Buenos Aires y de varias otras, la cotización bursátil ha sido baja.

No hay mucha concordancia.

La capitalización bursátil no siempre refleja exactamente el valor patrimonial de la compañía sino que tiene que ver con la percepción del inversor acerca de la empresa y sus bienes. Cuando empezamos a cotizar en Argentina, el primer impacto que me generó fue que emitíamos acciones a 1 dólar 1 peso y que al primer día bursátil estaban cotizando en 3,5 dólares-3,5 pesos. Le dije al agente de Bolsa que me parecía una barbaridad y me respondió que el mercado no es lo que uno piensa, sino lo que está puesto a la oferta, que no se le puede decir al comprador que se anotó en 3,5 dólares que no compre si puso la oferta. Es así que hemos visto premios y descuentos muy grandes, pero ya son 20 años y creo que de alguna manera los ciclos son de los mercados.

¿Entonces usted se concentra en el desarrollo del negocio, un poco olvidándose de la cotización?

Nuestra actividad ha sido armar un buen portafolio de propiedades. Primero de viviendas, segundo de hotelería, tercero de oficinas y cuarto de shoppings, y en los cuatro segmentos hemos tenido un crecimiento sostenido durante la última década y media. El primer shopping lo hicimos en entre el 1993 y el 1994 en Salta y de ahí pasamos al de Mendoza. Luego construimos el Abasto y Alto Palermo y hoy tenemos catorce shoppingsque son los mejores del país. También tenemos portafolios de oficinas en las mejores torres de Buenos Aires. Sumado a esto, poseemos tres hoteles en el portafolio de 5 estrellas, dos en Buenos Aires y uno en Bariloche. Y tenemos terrenos para desarrollar viviendas, que estratégicamente son los mejores que hay en la Ciudad de Buenos Aires y en ciudades del Interior.

Siendo un gran conocedor del tema, ¿cuáles diría que son los principales puntos que deben ser considerados siempre por un inversor inmobiliario?

Creo que el primer punto para una buena inversión inmobiliaria es el momento de la compra. Luego hay que saber detectar bien la ubicación: si tiene un buen terreno, es un paso muy grande. Lo peor que uno puede hacer es pagar mucho premio en el inicio. Sobre consejos, es muy difícil darlos porque uno sólo aprende de los errores. Para mí, son más importantes los problemas que se tuvieron en un desarrollo que los aciertos, porque cuando uno va bien sigue todo por su curso, pero la cuestión está en, por ejemplo, cuando no te alcanza el capital de trabajo. Yo me acuerdo del desarrollo de un terreno que compré y por la crisis económica tuve que perder casi el 20% del valor del terreno. O cuando alquilé un predio con opción de compra para hacer dos cines y un centro comercial: tenía los inversores pero sabía que el negocio no era rentable. Tomar la decisión de la pérdida me costó mucho pero creo que fue una buena decisión. Mi abuelo decía que si sabes que vas a perder, mejor es perder rápido para volver a hacer negocios que te permitan ganar. A veces uno quiere ganar a toda costa y no sólo se pierde plata sino también mucho tiempo.

¿Qué piensa de los socios, es recomendable tenerlos o es mejor emprender solo?

Creo que tener socios es una ventaja porque se tiene una opinión extra y eso es un valor agregado. Tener otra persona que te haga de contraparte y que ayude al diálogo es valioso. Creo que lo más difícil en un desarrollo es cuando uno se queda a mitad de camino y eso pasa cuando uno compra el terreno y dice “vamos a ver”. Esa es una lección que puede servir como consejo, ya que hasta hoy nos cuesta el último paso. Recuerdo lo difícil que fue concluir el Abasto en 1998, y que si bien teníamos pensada la financiación y teníamos el terreno, fue un momento económico muy difícil. O el Dot, que nos costó mucho terminar en 2009 por el contexto. En todo desarrollo tenes un terreno, una planificación y el cumplimiento de las metas. Uno puede tener una estrategia, una buena ubicación, un capital de trabajo y un buen plan, pero hay una cuota de suerte para poder terminarlo en el momento exacto y cerrar la financiación, ambos condimentos fundamentales del desarrollo. A mí no me es fácil dar consejos porque creo que el mejor consejo es hacer: cuando uno está haciendo aprende de los propios errores.

En el resto de la entrevista, Eduardo Elsztain da consejos y recomendaciones sobre la inversión bursátil y en real estate. Además, su experiencia de inversión con George Soros y algunos detalles de su vida espiritual que marcaron con fuerza su camino en el mundo de las inversiones globales. 

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