Comienza el derrumbe de los precios inmobiliarios

Reportando desde Palermo, Buenos Aires.

No es fácil descubrir qué es lo que está pasando en el mercado inmobiliario argentino al leer los principales diarios nacionales del país. El problema principal que existe -que ya mencioné varias veces en este espacio- es que los periodistas, cuando escriben las notas sobre el real estate local, suelen pedir opiniones a vendedores de propiedades. Y esos comerciantes siempre van a dar un panorama positivo. Su negocio es vender propiedades y, como cualquier vendedor, para poder vender deben mostrar que su negocio es uno bueno, pase lo que pase.

Revisando los diarios de esta semana que pasó, quedé algo confundido…

Comenzamos la semana con la nota del diario Ámbito Financiero publicada el lunes 19 cuyo título era medianamente negativo: “Señal preocupante: venta de inmuebles caería un 15%”.  Y la nota comenzaba diciendo:

“Los operadores inmobiliarios proyectan una caída cercana al 15% en la venta de propiedades, producto de los controles cambiarios y el freno en la economía. Aun así, los precios de los inmuebles se mantienen en general estables o con un pequeño aumento, debido al ajuste que se produce en los nuevos emprendimientos que se ven afectados por la inflación en el costo de la construcción y en la mano de obra.”

¿Entendí mal o este periodista afirma que bajarían un 15% la cantidad de operaciones inmobiliarias, pero que los precios “subirían”? ¿Cómo puede ser que ante un aumento de la oferta (las obras no se pararon aún) y una baja de la demanda, los precios no bajen?

“Esto no sólo es posible, sino que va a ocurrir”, me respondió un desarrollador inmobiliario cuando le hice esta pregunta. 

“El tema es muy simple”, me dijo. “En Argentina tenemos inflación en dólares, por lo tanto, para no vender a pérdida, el desarrollador inmobiliario tiene que aumentar los precios a medida que aumentan los costos de construcción. Si no aumentan los precios, vendería con una pérdida, por lo tanto, no le queda otra”.

Me quedé pensando en este argumento y me pregunté, ¿entonces esto quiere decir que los inversores argentinos van a pagar cualquier precio que pongan los desarrolladores? 

Tengo malas noticias para ese desarrollador, me parece que los inversores argentinos no son así. No van a pagar cualquier precio por esos departamentos. De hecho, ya están mostrando no estar dispuestos a hacerlo. El descenso en la demanda, que se dio durante los últimos tres meses, muestra este comportamiento: inversores que no compran propiedades como antes. Por ello, le digo a mi amigo desarrollador: “¡te tengo malas noticias!, si no quieren terminar quebrados en breve, no les quedará otra que comenzar a vender a pérdida”.

“¡Esto nos obligará a cubrir estas pérdidas con capital propio!”, me dijo indignado mi amigo el desarrollador…

“¡Por supuesto!”, le respondí. “Así funciona el mundo de los negocios. Cuando un empresario hace un mal cálculo y el negocio sale mal, pierde dinero. A la inversa, cuando hace buenos cálculos y el negocio sale bien, gana dinero. Simple como eso. El secreto está en tratar de acertar más veces que las que erramos…”

Creo que mi amigo desarrollador se fue de la charla un poco preocupado, pero esta preocupación -me imagino-  empezó a menguar cuando se le ocurrió la idea de inventar un “subsidio” para pedir una “ayuda” del Gobierno ante este escenario que se viene…

Argumentos para pedir un subsidio no le faltan. La construcción es una industria que crea muchos puestos de trabajo y que dinamiza toda la economía. Por lo tanto, si ésta se cae, se cae gran parte de la actividad del país.

Me imagino a mi amigo desarrollador con una sonrisa después de descubrir este convincente argumento, que cualquier miembro del Gobierno actual que se precie va a saber entender, e implementar, por supuesto. Si existen subsidios para los transportes, para la energía, para el fútbol, para el automovilismo, ¿por qué no un subsidio para la industria de la construcción?

Si trato de pensar como razonan los actuales gobernantes, no se me ocurren argumentos para rechazar este nuevo pedido, que le aseguro, se va a venir cuando las constructoras empiecen a pasarla mal…

Y de esta forma, la economía de premios y castigos, la economía que intenta premiar a los emprendedores exitosos, a los que trabajan, se esfuerzan y arriesgan, tal como viene sucediendo en la Argentina en los últimos años, seguirá sin poder funcionar correctamente…

Pero volvamos al mundo de las inversiones inmobiliarias. Al día siguiente, el martes 20 de marzo, el diario La Nación reforzó el argumento de Ámbito Financiero titulando una nota: “Pese a la caída en las ventas, las propiedades siguen subiendo”. Ésta da un paso más, afirmando:

La caída en la demanda de inmuebles no llegó a los precios. A contramano de la cantidad de escrituras, que acumula dos bajas consecutivas en diciembre y    enero, el valor de los departamentos usados en la Capital Federal siguió subiendo en la mayoría de los barrios porteños en el último trimestre.

De acuerdo con el relevamiento que realiza la consultora Reporte Inmobiliario desde hace siete años, tomando en cuenta el precio publicado en los departamentos de 2 y 3 ambientes de la Capital, las propiedades tuvieron alzas de hasta 10% en relación con la medición realizada en noviembre de 2011.

Nuevamente nos encontramos con el argumento mágico de que cae la demanda, sube la oferta y los precios suben. Pero ojo, tengo que reconocer que la nota menciona, al pasar, el tema más importante para entender estas cifras de la consultora Reporte Inmobiliario: el relevamiento de precios que muestra una suba en el último trimestre, es sólo sobre los precios publicados por los dueños. No toma en cuenta el precio final de venta, que por supuesto, puede ser menor si el vendedor está apurado por vender.

Y este punto, el del precio real y final de venta es absolutamente crítico para entender cómo está el mercado inmobiliario hoy. Y el diario El Cronista Comercialen una nota publicada el miércoles 21 pasado, toca muy bien este tema titulando: “Por el cepo cambiario, ya hay descuentos de hasta 15% en la venta de propiedades”.

Desde noviembre pasado, cuando comenzó a regir el cepo cambiario de la AFIP, las operaciones inmobiliarias cayeron un 50%. Este indicador, si bien no provocó todavía una baja de precios, sí incidió en un mayor regateo, al punto que ahora se consiguen descuentos de hasta el 15%. Pero en la era previa a los controles, en el mercado del real estate local se respetaba a rajatabla el precio de lista y, a lo sumo, luego de mucho regatear se podía llegar a conseguir un descuento de no más del 2%. Ahora, hay empresarios que hasta evalúan aceptar la mitad de la operatoria en dólares y la otra mitad en pesos.

Un desarrollador que está construyendo tres torres de departamentos en el barrio de Villa Urquiza admitió que, por primera vez en la historia, está absorbiendo el aumento de costos de la construcción, que en enero subió 4,3% en relación a diciembre, mientras que la mano de obra trepó 7,2% en el mismo período, de acuerdo a los indicadores de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Aparte de este congelamiento de precios, otorgan un descuento del 10% para el comprador que va con la perspectiva de negociar el precio. Por eso prefieren ocultar el nombre del emprendimiento, para no mostrar que están de promoción.

El autor de esta nota, Mariano Gorodisch, un usual colaborador de la revista Inversor Global, da un panorama que se acerca mucho a lo que creo que va a pasar en el mercado inmobiliario durante los próximos meses. Por un lado, desarrolladores absorbiendo los aumentos de los costos de aquí en más. Y por otro lado, esos mismos desarrolladores dispuestos a bajar los precios hasta donde sea necesario para sacarse de encima las unidades construidas y no vendidas.

Esto va a implicar un gradual pero constante descenso en los precios de las propiedades. Este descenso será más rápido o más lento dependiendo de cómo siga la economía argentina durante los próximos meses.

Por supuesto que no todo el mundo  está de acuerdo con esta visión. Y lo entiendo. De esto se trata este “juego” de las inversiones. De tener visiones distintas y de actuar en consecuencia. Luego los fríos números de retorno y rentabilidad darán su veredicto. 

Varios de los especialistas que no están de acuerdo conmigo fueron citados en otra nota de El Cronista Comercial llamada “Los precios en su techo”, publicada el jueves pasado.

“Seguir invirtiendo en ladrillos es lo mejor, siempre y cuando se tenga capacidad de ahorro”, advierte Roberto Tizado de Tizado Propiedades.

Tizado dice que “siempre” invertir en ladrillos es lo mejor. Una de las afirmaciones más escuchadas por parte de los vendedores inmobiliarios. Por definición, cuando hablamos de inversiones, desconfío de cualquier especialista que me mencione la palabra “siempre” en sus conclusiones. Y le recomiendo que desconfíe usted también…

ALGUNOS PENSAMIENTOS ADICIONALES

Estoy convencido de que trabajar sobre la hipótesis del peor escenario a la hora de manejar nuestro dinero es la mejor opción. Ya que si ese peor escenario se cumple, vamos a estar mucho mejor preparados para superarlo con éxito. Y si ese escenario no se cumple, y esta es la mejor parte, vamos a lograr buenos resultados igual.

Por ello es que hace dos meses alertamos desde InversorGlobal sobre las 4 Inversiones Tóxicas que creemos que tiene que dejar en este momento. Si no vio aún este Informe haga clic aquí. 

Y si quiere saber dónde pensamos que tiene sentido invertir en este momento, no se puede perder el Informe Especial El activo más valioso del mundo en tiempos de crisis“, que publicamos para los suscriptores de revista InversorGlobal. Y además el Informe Especial “El secreto de la inversión en inmuebles con una rentabilidad del 500%” que publicamos para los suscriptores del Reporte de Recomendaciones de inversión en la Argentina Crisis & Oportunidad.

Le deseo un excelente fin de semana,

Federico Tessore.
Para InversorGlobal.

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