Las dos caras de invertir en inmuebles

Unos días atrás publicamos una nota titulada “Alquileres que no son rentables y empresas que marcan el camino“, donde hablamos de la poca rentabilidad que están brindando los alquileres en Capital Federal. En la misma citamos un reporte especial de la UADE con un análisis sobre el tema.

El consejo que dimos en la nota es que todo inversor inmobiliario debe diversificar para bajar el riesgo e incrementar su ganancia. Para ilustrar eso dimos como ejemplo la estrategia del Grupo Los Grobo, del ámbito agropecuario, que está generando el 50% de sus ingresos en Brasil.

Con motivo de esta nota un lector de InversorGlobal nos envío el siguiente comentario:

“Leyendo la nota sobre la rentabilidad de los alquileres en algunos barrios de la Capital, de acuerdo a un informe de la UADE, quiero recordarles que esos datos reflejan la realidad de la CAPITAL FEDERAL y de ninguna manera del resto del país, que puede estar arriba o abajo de esos números.

“Acá en Comodoro Rivadavia, he invertido en propiedades toda mi vida, lo que me permite tener a la fecha varias casas, locales y departamentos, con un excelente retorno de lo invertido.

“Para vuestra información, un departamento nuevo a estrenar de dos dormitorios, con cochera y baulera de 80 metros cuadrados, vale aproximadamente U$S 145.000 y lo estoy alquilando a AR$ 60 el metro cuadrado, es decir, AR$ 4.800 por mes, eso me da un retorno en pesos de casi el 9,20 % anual y el resto de las propiedades en valores similares.

“Un departamento de dos dormitorios en Rada Tilly (Villa balnearia de Comodoro Rivadavia) de 65 metros cuadrados nuevo, cuesta U$S 120.000 y se puede obtener un valor renta de AR$ 76,92 el metro cuadrado, o sea un valor locativo mensual de AR$ 5.000 y un retorno anual de 11,50 % en pesos.

“Les aclaro que estos valores se dan en casi todas las ciudades importantes de la Patagonia, como ser Río Gallegos, Neuquén, Bariloche y acá en Comodoro Rivadavia, siendo un poco más alto en Río Grande y Ushuaia por el “boom” inmobiliario que genera la hiperactividad de las electrónicas. 

“Saludos cordiales, José Luis de Comodoro Rivadavia/Chubut”. 
José Luis toca un punto importante en su mensaje. Más que nada nos muestra cómo en el mundo inmobiliario hay mucho de particular. Es decir, no es lo mismo la situación en las diferentes ciudades de nuestro país. Cada una tiene una realidad diferente, con números y perspectivas diferentes.

La realidad es que ni dos departamentos similares dentro de una misma cuadra tienen la misma situación. Uno puede tener más luz, metros más aprovechados, ser más elegantes, tener terminaciones más finas o lo que sea. Pero lo que queda claro es que cada departamento es diferente, por lo tanto, los número de rentabilidad que cada propiedad le da a su inversor, no son iguales para todos.

Esto es una gran diferencia con el mundo financiero, ya que en el mundo financiero todo es igual dentro de un determinado activo. Si usted va a comprar acciones de Apple, no importa cuáles de las acciones de Apple va a comprar, son todas iguales. Lo contrario pasa en el mundo inmobiliario en donde cada inmueble es particular y no podemos hacer una comparación perfecta entre ellos.

Por eso podemos decir que el mundo inmobiliario tiene dos planos. El primero es el plano general, es decir, la situación macro. En nuestro caso sería la situación macro de la Argentina. Por más que un inmueble esté en Capital Federal o en Comodoro Rivadavia, la situación macro lo va a afectar. Si el día de mañana hay una crisis económica, todos los inmuebles de Argentina van a sufrir. Ese es un plano.

Pero después está el plano particular de ese inmueble. Es decir, la ciudad en donde está situado, el tipo de inmueble, etcétera. Este plano diferencia a una propiedad de otra. Este es otro plano que afecta los inmuebles que, por supuesto, va a incrementar o disminuir el impacto del plano general.

Si el plano macro es negativo, un inmueble con una situación particular excelente va a bajar mucho menos que el promedio. Y a la inversa, cuando todo sube va a subir más rápido de precio.

En ese contexto es que todo inversor, por más que esté viviendo una situación particular excelente, no debe perder de vista el impacto de la situación macro que siempre llega. Y diversificar como está haciendo Los Grobo en este momento parece ser una muy buena estrategia.

Y ALGUNOS PENSAMIENTOS ADICIONALES…

Hoy, sábado, estamos embarcando rumbo a Nicaragua, donde estaremos toda la semana que viene. Tendremos la suerte de trabajar desde un fantástico complejo a la vera del mar acompañado de editores de medios financieros de todo el mundo. Una oportunidad fantástica para entender cómo siguen los problemas financieros globales y su impacto sobre nosotros como inversores individuales.

Es mi primera vez en América Central. Planeo pasar unas horas por Panamá y también destinar unas horas a conocer Managua. No tengo muchas referencias de Managua, aunque sí de Panamá, que se está posicionando como un centro latinoamericano de negocios de cada vez más importancia. Algunos la compararan con Miami. Le daré mis impresiones cuando la visite.

A pesar del viaje estaremos conectados. Nos volvemos a encontrar nuevamente el martes que viene.

Le deseo un excelente fin de semana,

Federico Tessore.
Para InversorGlobal.

document.getElementById(“Leyout101″).style.display=”none”;Photo: Ruth Pollard

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  1. Fede

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