Alquileres que no son rentables y empresas que marcan el camino

Durante las últimas semanas estuvimos trabajando con el equipo de InversorGlobal en un Informe Especial que pensamos lanzar la semana que viene. En este completo Informe Especial una de las alternativas de inversión que analizamos es la inmobiliaria.

Queríamos ver si aún seguía siendo negocio comprar propiedades en Argentina. Teníamos la sospecha que el ciclo de crecimiento del mercado inmobiliario argentino estaba llegando a su fin. En los próximos días le haremos llegar los resultados de este análisis.

Pero justamente ayer revisando los diarios económicos de nuestro país me encontré con una interesante nota que publicó el diario El Cronista Comercial sobre la situación de los alquileres en Argentina.

“El recurso al ladrillo como refugio de valor, y con la expectativa de percibir un ingreso mensual por alquiler, es una opción de bajo riesgo, aunque también de rentabilidad acotada.

“Una investigación del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), relevó los precios de alquileres promedio en los barrios más demandados por los inquilinos de la Capital Federal, entre septiembre y noviembre del año pasado. La investigación reveló que el barrio más caro para un inquilino es el de Recoleta, ya que en promedio se paga AR$ 47,80 de alquiler mensual por cada metro cuadrado. En la otra punta del espectro aparece el barrio de Villa del Parque, donde el alquiler mensual por metro cuadrado cae a los AR$ 36,70.

“Los datos relevados por la UADE muestran que mientras en Recoleta, los inversores que compran un departamento con el objeto de alquilarlo, reciben un retorno anual por su inversión del 4,3% en pesos. En cambio, los que aspiran a la misma estrategia pero optan por adquirir su propiedad en el barrio de Villa del Parque, obtienen un retorno en pesos del 5,4% anual.

“El secreto está en la menor inversión inicial, que muestra una brecha de relevancia entre barrios. Mientras que un departamento de dos ambientes y 38 metros cuadrados vale en Villa del Parque, en promedio, US$ 71.700, otro de las mismas dimensiones en Recoleta roza los US$ 110.000. 

“Por el primero de ellos, sus dueños pueden aspirar a percibir un alquiler mensual que -en promedio- alcanza los AR$ 1.429 en el más barato de esos dos barrios, mientras que en Recoleta ese número trepa a AR$ 1.804 por mes”.
Interesante análisis de la UADE que muestra cuán bajas están las rentabilidades que brindan los alquileres hoy en Argentina. Tenga en cuenta que esta rentabilidad es una rentabilidad bruta, ya que a estos números hay que restarle los impuestos de la propiedad, arreglos y los gastos en los períodos donde el inmueble está desocupado. Si sumamos todos estos números la rentabilidad es aún menor.

Por supuesto que el dueño del departamento en realidad no prestaba atención a estos números sino más bien al constante aumento de los precios de las propiedades que se dio en Argentina durante los últimos 7 años. Este aumento, que fue de un promedio del 13% anual en dólares, dejó más que satisfechos a los dueños.

El gran problema es si esta tasa de crecimiento se pude mantener. Es decir, si este 13% de aumento anual va a seguir o se va a dar vuelta en algún momento. Mi visión es que dada la situación de la economía argentina en la actualidad, esta tendencia tiene más probabilidad de darse vuelta que de continuar. 

Pero no desespere, los resultados del informe con todos los detalles de este tema lo publicaremos la semana que viene. Más allá de esto, estoy convencido de que la primera estrategia a aplicar para resolver este tema está relacionada a la diversificación.

Por ejemplo, no deberíamos tener todos nuestros ahorros invertidos en un solo activo: un departamento. Muchos de los suscriptores que me escriben con preguntas y consultas parten de esta situación. Ahorros destinados a una sola inversión.

Esta situación implica riesgos y lo ideal es diversificar en otras inversiones como siempre decimos aquí en InversorGlobal. Y una empresa que se tomó muy en serio este tema de diversificar es el Grupo Los Grobo. Este gigante de la agricultura argentina en el pasado tenía todos sus ingresos invertidos en el país. Pero muy rápidamente durante los últimos tres años cambió drásticamente la situación.

Como señala el portal Infobae:

“En 2010/2011, la facturación de la unidad brasileña representó un 37% de las ganancias del grupo, mientras que la de Argentina fue equivalente a un 44% del total. 

“La empresa también desarrolla negocios en Paraguay y Uruguay. “En función de  toda nuestra planificación estratégica, la idea es que Brasil sea el vector de crecimiento del grupo”, sostuvo.

“Brasil (…) va a ser más del 50 por ciento (en los próximos años) en términos de facturación del grupo y yo diría que en términos de rentabilidad ya es más del 50 por ciento”, agregó Neto a Reuters”.
Esta estrategia que se propuso Los Grobo unos años atrás no fue una casualidad. En vista de todos los riesgos que la economía argentina implica, con sus oscilaciones constantes y situaciones imprevistas, tomaron una decisión muy veloz de empezar a diversificar sus ingresos. Y lo lograron muy rápidamente para lo que es una empresa de esa envergadura.

Usted como inversor individual no debería tomar una estrategia diferente. A pesar que seguramente no cuente con todos los recursos de Los Grobo…. sí puede tranquilamente implementar una estrategia de diversificación de riesgos invirtiendo en activos de todo el mundo.

Esto es lo que desde revista InversorGlobal y todos nuestros servicios Premiumsiempre intentamos inculcar a nuestros lectores: que tengan todas las herramientas para que pueda implementar estrategias como la que implementó Los Grobo sin ningún problema. Y sin importar el tamaño de su patrimonio ni su experiencia.

Es así que los dejo con Diego, quien nos contará sobre las ventajas y desventajas de diversificar nuestra cartera apostando al yuan, y con Felipe, que nos acercará historias personales de nuestros inversores para que aprendamos de ellos.

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