Un simple desafío matemático para calcular una inversión en Real Estate


Claudio Cardani

Las siguientes líneas contienen un análisis de resultados, basado en un artículo que escribí a mediados de 2009. En aquella oportunidad desarrollé un texto al que llamé “Créditos Hipotecarios: Oportunidad o Desafío Matemático”, en respuesta a la gran oferta de créditos “baratos” que recibíamos a través de la televisión, los periódicos y nuestras casilla de correo electrónico.  El artículo fue una suerte de reflexión para aquellos que se veían tentados a comprar la publicidad sin prestar demasiada atención a las matemáticas y a la letra chica de los avisos.

Matemáticas

El principio del razonamiento es muy simple y sólo requiere de tres pasos:

  • Le pasaron el dato de una oportunidad inmobiliaria “excelente”.
  • La mezcló con un crédito hipotecario “regalado”.
  • Hizo lugar en su casa para guardar los billetes que le iba a generar la rentabilidad de este fabuloso negocio.

Para tener claro el punto de partida vamos a repasar los principios del negocio:

  • Compró un departamento de US$70.000.
  • Invirtió US$20.000 de su propio capital.
  • Pidió 50.000 al banco con un crédito a 5 años y tasa fija del 15,90% (TNA).
  • Pagó un costo del costo 4% ó US$2.800, para adquirir la propiedad (entre la comisión de la inmobiliaria y los gastos de escribano).
  • Asumió un Costo Financiero Total (CFT) del 23,47%, cuando la tasa se convirtió en efectiva y luego sumó los gastos y el IVA (recuerde que como es una inversión, paga IVA por no ser primera propiedad).
  • Pagó 18 cuotas del crédito y como las propiedades subieron “mucho” y el peso se devaluó “un poquito”, usted decide vender su departamento para “realizar su inversión” y armar un arbolito bien verde decorado con las sonrisas de variados próceres estadounidenses.


¿Dónde está la plata?

El siguiente cuadro ilustra con detalle el desarrollo de los números durante un plazo de 20 meses.  Para materializarlo consideré que la propiedad se compró en el mes uno.  En esa oportunidad usted realizó el aporte inicial de capital, pagó las comisiones inmobiliarias y los gastos de escritura, y a partir del mes dos comenzó a pagar las cuotas del crédito.  Para conocer realmente el costo final del departamento, dividí la cuota en amortización de capital y gastos, y tomé el tipo de cambio US$/$ vendedor al día diez de cada mes (el día del vencimiento de la cuota). Al llegar al anteúltimo mes, y habiendo pagado el total de las cuotas, usted decide cancelar el saldo de capital y vender la propiedad.  En este escenario no consideré gastos adicionales por la cancelación completa del crédito hipotecario, pero sí los gastos de escritura y comisión inmobiliaria, elementos necesarios para que usted pueda hacerse del dinero.

Para salir “hecho” usted debería ser capaz de vender el departamento que en el mes uno compró a 70 mil dólares a un valor casi exacto de 88.000 mil dólares. Esto significa que solamente para “no perder plata”, su departamento ahora debería valer un 26% más que hace 20 meses.  Si el departamento lo compró usado, ahora está un “poco” más usado y tal vez no le afecte mucho la ecuación.  Si era nuevo y el precio tenía algo de encanto por su cualidad novedosa, ahora su departamento es usado y ese atractivo ya se esfumó.

Vacaciones

Esto nada más es una reflexión primaria.  Le queda mucho por recorrer.  Debe verificar que, efectivamente, pueda vender el departamento; debe poder venderlo (conseguir un comprador) y debe tener ganas de venderlo. Otras opciones podrían ser seguir esperando a que el dólar “valga más” o puede estar feliz con la renta que obtendría por el alquiler, entre otras alternativas.

 

Es muy probable que usted esté leyendo este artículo en sus merecidas vacaciones y, por consiguiente, quiero terminar estas líneas con una reflexión que agregue una cuota de optimismo.

IMPORTANTE 1. Usted debe olvidarse del costo por m² que vio en el folleto que le brindó la constructora o del precio que vio en el aviso del periódico. El costo total real del departamento lo va a obtener el día que termine de pagar el crédito.  Sólo en ese momento podrá componer la foto final.

IMPORTANTE 2. Nadie regala plata porque sí. Cuando una entidad lo seduce con “tasas regaladas superiores al 20%”, usted tiene dos opciones: desconfiar o apostar todo a la ruina del país para que se licue su deuda en pesos.

OPTIMISMO 1. Si usted alquiló el departamento en estos meses, entonces la renta la podrá capitalizar en el flujo de costos y ése habrá sido su retorno adicional.

OPTIMISMO 2. En estos meses es muy probable que su sueldo en pesos haya crecido, y por consiguiente, el peso de la deuda en relación a su ingreso haya mejorado.  Esto no significa que la deuda sea menor, sino que el peso específico de la misma es menor en relación a sus ingresos.

Para terminar: si el crédito hipotecario fue para comprar su primera vivienda, la decisión siempre será excelente.  En esos casos elegir el momento no siempre es una opción, y visto de esa forma, todos los momentos son ideales para comenzar a ahorrar construyendo una pieza clave de su patrimonio básico, más precisamente su casa.

 

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