Inmuebles y plazos fijos en la mira de los inversores

Los lectores de InversorGlobal nos están acercando constantemente consultas y preguntas. A través de la sección “Pregunta al especialista“, los suscriptores acceden a una plataforma Web de preguntas y respuestas.

Esta herramienta nos permite estar en contacto permanente con las dudas y preguntas que tienen los inversores argentinos. Nos permite entender cuáles son los temas que no los dejan dormir.

Un tema muy recurrente está relacionado a dónde invertir los ahorros que tanto cuesta acumular. Las alternativas más tradicionales, de comprar un departamento y ponerlo en alquiler y la de hacer un plazo fijo en pesos, son las más mencionadas. Pero ambas hoy esconden sus riesgos.

Jacinto es uno de nuestros suscriptores, que nos acerca la siguiente duda:

“Tengo un departamento a través del cual cobro una renta del 4% anual, descontando impuestos y mantenimiento. Planeo comprar otro más, pero viendo las tasas que pagan los bancos (18%), ¿no sería más conveniente cambiar los dólares a pesos y hacer un plazo fijo anual? De esta manera recibiría más dinero y además, como ustedes dicen, los inmuebles parecerían estar caros. Saludos, Jacinto”.
Esta pregunta aborda varios temas muy interesantes para tener en cuenta a la hora de invertir. Temas que no sólo le serán de utilidad a Jacinto sino también a cualquier inversor que quiera decidir qué hacer con sus ahorros en los próximos meses.

1 – Hoy la rentabilidad de los alquileres es baja y riesgosa 

Lo que dice Jacinto coincide con los que dicen los especialistas del sector inmobiliario. Como mencionaba el diario El Cronista Comercial en el día de ayer:

“Hoy, según los especialistas del sector, el beneficio que ofrece este segmento se mueve entre el 4% y el 5% al año, y lejos está de mostrar algún indicio que permita pensar que el panorama variará. Si la comparación se hace respecto de la década del ’90 la añoranza se hace todavía más fuerte: por aquellos años la rentabilidad del negocio oscilaba entre el 8% y el 10%. Incluso por 2005 alcanzaba el 6,5%. El director ejecutivo de la inmobiliaria Bullrich, José Aspiroz Costa, explicó que el propietario de una vivienda en Capital Federal que la ofrece en alquiler obtiene una “renta del 4% anual” respecto del valor de mercado de la propiedad. En los últimos siete años se construyeron en Capital 12 millones de metros cuadrados, algo que incrementa la oferta de espacios disponibles”.

Entonces, analicemos un poco mejor que implica esta afirmación. Esto quiere decir que si Jacinto gastó US$ 100.000 en la compra de un departamento, está cobrando US$ 4.000 por año en concepto de alquileres. Esto suponiendo que logra obtener un 100% de tasa de ocupación, es decir, que puede alquilar el departamento todos los meses, algo no siempre fácil de lograr.

Le pregunto, ¿es una renta segura?

Relativamente, ya que corre con el riesgo de que el departamento no se alquile. Si el inmueble está ubicado en una buena zona, este riesgo será menor, pero siempre estará.

¿El capital está asegurado?

Relativamente, porque si bien hace siete años que los precios de las propiedades no paran de subir, nadie me puede asegurar que esto vaya a continuar para siempre.

De la lectura de la nota del diario El Cronista Comercial se puede ver la cantidad de oferta adicional que hay en el mercado de departamentos. Esto por supuesto puede poner un techo al alza de los precios.

Pero no sólo esto, ¿qué pasará con los precios de los departamentos si la economía entra en recesión o crece a un ritmo del 2% anual?, ¿qué pasará con los precios de las propiedades si el peso se devalúa un 30%?

No tenga duda que los precios sufrirán -y mucho- y de esta forma el capital no estará tan asegurado como parece.

¿La renta le gana a la inflación?

Supongamos que la tasa de devaluación siga al ritmo del 10% anual. Esto implicará que Jacinto logrará una rentabilidad del 14% anual en pesos. ¿Cómo llego a este cálculo?

Sumando el 4% de renta por alquiler, más el 10% del mayor valor del dólar, por la devaluación.

Ahora, ¿este 14% le gana a la inflación?

De ninguna manera, ya que la inflación del 25% provoca que yo pierda valor adquisitivo todos los años a un ritmo del 10% anual. Es decir, no voy a poder mantener mi poder de compra invirtiendo en inmuebles.

Entonces, ¿todos los inversores que compran departamentos son tontos…?

No, de ninguna manera. Estos inversores miran también la ganancia que tienen en el valor de las propiedades. Como mencionaba el diario La Nación el fin de semana:

“Según precisa Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, el valor de los departamentos en 2011 creció 19%, respecto de 2010, con lo que su renta en dólares es insuperable. ¿Se caerá este año?, pregunta La Nación. No creo -responde-. Ya se sabe que la mano de obra para la construcción aumentará este año 15%, como mínimo; a lo que hay que agregar el 5% de rentabilidad. O sea que otra vez el precio en dólares subirá alrededor de un 20%.”
Agregando el incremento de los precios a la ecuación, la suma ahora da positiva. Porque si bien el inversor perdía un 11% anual de poder adquisitivo, lograba incrementar su capital a un ritmo del 19% anual en el caso de los números del año 2011, como mencionaba el vendedor de inmuebles citado en el diario La Nación.

Conclusión: La inversión en inmuebles le gana a la inflación sólo si se mantiene el ritmo de incremento en los precios de los últimos años.

1 – El plazo fijo en pesos pagando un 18% anual aún no es atractivo

No podemos negar que la primera reacción, cuando te ofrecen pagar un 18% anual, es positiva.

Volvamos al ejemplo de Jacinto. Supongamos que venda sus dólares a un precio de AR $4,30 por dólar. Va a obtener AR$ 430.000 por sus US$ 100.000, que no van a existir más. Y que recordemos, son dólares, que si Jacinto se arrepiente, va a tener mucha dificultad para recomprar….

Entonces, sólo por los intereses del plazo fijo el banco le va a pagar AR$ 77.400 por año. ¡Más que interesante! Pero vamos a hacernos las mismas preguntas que nos hicimos en el caso de la inversión en inmuebles.

¿Es una renta segura?

Sí, en pesos está asegurada. El banco siempre va a tener pesos para pagarle su plazo fijo. Si es un banco de primera línea el riesgo de no recibir ese interés es muy bajo. El problema es cuánto valen esos pesos…

¿El capital está asegurado?

No, lo único que tengo asegurado es que mi capital va a perder poder adquisitivo todos los años. ¿Por qué? Simplemente como consecuencia de la inflación. Recordemos que todos los años nuestros pesos pueden comprar un 25% menos de productos y servicios. Por lo tanto, mis AR$ 430.000 al término del año van a perder AR$ 107.500 de poder adquisitivo. Y esto es asegurado…

¿La renta le gana a la inflación?

De ninguna manera, la renta no cubre el poder negativo de la inflación. Recordemos que voy a recibir AR$ 77.400 por año en conceptos de intereses. Pero para estar igual, es decir, para tener una renta de 0% en términos reales tendría que haber recibido AR$ 107.500. Es decir, en realidad sufrí una pérdida de AR$ 30.100 con la inversión en plazo fijo.

Pero está pérdida es mucho mayor si le sumo lo que perdí de mi capital luego de un año.

¿Entonces todos los inversores que hacen plazos fijos son tontos…?

No necesariamente. Pueden ser muy inteligentes, pero sin lugar a dudas les falta mucha información.

Conclusión: A primera vista a el negocio de hacer un plazo fijo puede parecer atractivo ya que me da muchos pesos por año. Pero analizando un poco mejor, es la peor inversión que puedo hacer. La renta es negativa y además pierdo capital todos los años.

Consejo final para Jacinto

Si estuviera en la situación de Jacinto no lo dudaría y compraría un inmueble. ¡Ojo!, esto sólo suponiendo que tengo dos inversiones posibles: inmuebles y plazos fijos. Ya que pienso que los precios de los inmuebles no van a seguir subiendo y de esta forma la ecuación no va a ser tan positiva de aquí en más.

En un mundo con más de dos inversiones para elegir, lo que haría como inversor es intentar armar una cartera diversificada a prueba de crisis y devaluaciones argentinas. Esto es un poco más complejo, pero se puede lograr. Llevará más tiempo y dedicación, pero los resultados pueden ser mucho mejores.

El primer paso es analizar bien cada inversión antes de hacerla y no suponer que lo que pasó durante los últimos tres años va a ser igual en los próximos tres.

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