Fideicomisos al costo versus formatos tradicionales

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En la última revista escribiste sobre fideicomisos al costo versus formatos tradicionales…
Mucha gente no termina de entender en qué consiste esta diferencia pero la verdad es que es muy importante tenerlo claro, sobre todo porque los fideicomisos al costo están generalizándose en al actualidad y los desarrolladores inmobiliarios eligen operar de esta forma.

¿Cómo es la diferencia entre estas dos estructuras de inversión?
En los fideicomisos al costo, cada uno de los inversores entra como socio del emprendimiento y forma parte del proyecto, sin tener mayor certeza respecto al costo final de la obra y estando sometido a la liquidación de gastos que el desarrollador le vaya haciendo a medida que la obra va avanzando y va concretándose. Es un formato muy distinto del modelo tradicional. Antes la persona compraba un departamento en un proyecto, y primero entraba al showroom, hablaba con la inmobiliaria, examinaba el producto final, aún comprando en el pozo, y luego firmaba un boleto de compra venta, en donde en tanto y en cuando el comprador pagara en tiempo y en forma tenía todo el derecho del mundo a exigirle a su contraparte, al desarrollador, que le entregara el departamento también en tiempo y en forma. Y si así no lo hacía, había alguien del otro lado que tenía que hacerse responsable. En los fideicomisos al costo la naturaleza del contrato es un acuerdo de carácter asociativo en donde todos forman parte del riesgo del negocio. Alguien que entra a un fideicomiso al costo no está comprándose un departamento, lo único que le venden es la posibilidad de acceder a un negocio y un servicio profesional de alguien que se encarga de llevar adelante la obra.

El inversor estaría asumiendo más riesgo en este esquema de fideicomiso al costo, ¿qué ventaja tiene a cambio?
A cambio conceptualmente está entrando al costo. Lo cual en sí mismo suena como tentador y atractivo. Porque el “costo” tiene que estar por debajo del “precio”, por al menos por definición conceptual. Y lo cierto es que en los formatos tradicionales alguien compra a precio y no al costo, y esto significa que entre una cosa y la otra hay un margen de ganancia, que es la ganancia que habitualmente tiene la compañía desarrolladora, la compañía constructora, el que se hace responsable del proyecto y que recarga el costo financiero y operativo, los riesgos que está asumiendo, etc. En los formatos al costo se desdibuja todo esto y esa potencial ganancia se supone que le llega a cada uno de los compradores al costo porque la va a lograr toda vez que luego venda ese departamento por arriba de lo que efectivamente costó.

Ahora decís “se supone” porque estás dando entender que en algunos proyectos se cumple y en otros no?
La verdad es que hay muchas razones por las cuales esto puede no ser así, aunque en muchos casos sí es así. La primera razón es que quien se encarga de llevar a cabo el proyecto, el desarrollador o responsable suele tener honorarios que son proporcionales a lo que la obra cueste. Es decir que, sucede lo mismo que cuando uno contrata a un arquitecto o un proyectista: se cobran honorarios que son un porcentaje de lo que se termina gastando. Esto significa que cuanto más cara cueste la obra, se supone que es peor negocio para el inversor pero claramente más negocio para el responsable de llevarla a cabo. Hoy una obvia y evidente desalineamiento de intereses que, por supuesto, en cabezas de gente seria y que además tiene la vocación de seguir haciendo proyectos a futuro y no enriquecerse en un proyecto transitorio o puntual, esto se ve mitigado. De hecho hay mucha  gente que trabaja con total seriedad. Pero lo cierto es que hay que ser precavido al respecto.

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