Domingo Speranza (experto en Real Estate) “Los galpones pueden ofrecer una rentabilidad mayor a los departamentos de lujo”

  • Nunca se habla mucho de invertir en depósitos…
  • Exactamente, pero los inmuebles industriales tienen un atractivo bastante grande, cualquier inmueble tiene que ser analizado desde el lado de la demanda. En el caso del inmueble comercial de este tipo es cuando hay actividad económica. No son inmuebles para producir, sino para distribuir, desmovilizar cargas que vienen del interior del país. Desde alimento balanceado a cubiertas, todo llega en contenedores hasta los centros de distribución y luego se distribuye.
  • Es un negocio menos obvio que comprar un departamento de lujo en Puerto Madero.
  • Si, de todas formas, los montos de inversión se comparan con departamentos grandes de esa zona. Para seguir con el paralelo, un edificio de oficinas tiene en la tierra una incidencia de entre 700 y 1000 dólares el metro cuadrado sobre lo que se va a construir arriba y el valor (de construcción) del metro cuadrado es de 1000 o 1.100 dólares el metro. Tenés un costo ya de 2.000 dólares con una renta de entre 12 y 30 dólares, depende de la ubicación. Un edificio industrial tiene un costo total de 450 o 500 dólares el metro y va a tener una rentabilidad entre los 5 y 8 dólares por metro cuadrado. La renta es cuanto menos igual o mejor y tiene un componente adicional que en la mayoría de los centros logísticos tiene una apreciación muy importante por ser tierra suburbana, de menor valor, con buena accesibilidad. Cada vez los centros logísticos se van corriendo más lejos de la ciudad.
  • Si quiero entrar a una inversión de este tipo, ¿cuánto capital necesito?
  • Puede haber sectores como Vicente Lopez o San Isidro, Carapachai, Munro, Esteban Echeverria, para galpones de 1500 metros cuadrados tendrías que tener desde 800 mil a un millón de dólares, en adelante.
  • ¿Es un buen negocio para juntarse con algunos socios y comprar un galpón?
  • Si, claramente.
  • No hay fideicomisos, como con los departamentos de lujo.
  • No, porque un galpón no se subdidive en propiedad horizontal y se entrega después, si hay proyectos novedosos de parques industriales donde se comienza a instalar infraestructura, calles y algún tipo de infraestructura común con algunos galpones, ahí si hay fideicomisos que se están haciendo y puede ser una oportunidad para inversores (más chicos). Esto es para vender posteriormente o arrendar la tierra a períodos muy largos.
  • A veces los departamentos permanecen sin ser utilizados, en cambio en la logistica en los años de crecimiento antes de la crisis financiera internacional había un cuello de botella muy importante.
  • Sobre todo en la ciudad de Buenos Aires, con un mercado consumidor inmenso y un área geográfica muy extensa, necesita de centros logísticos. Cadenas de supermercados, productos de consumo masivo como pueden ser los típicos productos de tocador, comestibles, insumos para automóviles, la industria logistica mueve centenares de centenares de metros cuadrados, atrás de cada producto hay un galpón donde se guardo la mercadería aunque sea por unos días.

(Para acceder a la entrevista completa puede acceder al Podcast de Inversor Global)