D. Tabakman, consultor en real estate “En Argentina, los precios de los inmuebles van a seguir subiendo”

– Volviste de los dos mercados más castigados por el estallido de la burbuja inmobiliaria…
– Exacto. Son los dos lugares donde en la actualidad los inversores argentinos que encuentran en las propiedades un refugio de valor a largo plazo, piensan que puede haber oportunidades a precios más atractivos que en la Argentina. En términos históricos uno puede decir, claramente, que si bien se pueden hacer inversiones en la Argentina los precios están en su pico histórico, nunca antes las propiedades costaron lo que cuestan hoy en la Argentina, nunca estuvieron tan altas. En cambio en el mundo desarrollado, después de la explosión de la crisis, hoy se pueden encontrar valores que no se han visto en mucho tiempo si se busca adecuadamente.

– ¿También hay argentinos comprando en Madrid?
– Sí, hay argentinos buscando oportunidades en España. Es público que los dos grandes players del mercado inmobiliario local han hecho apuestas en los Estados Unidos. Costantini compró un enorme terreno en la zona de Miami. IRSA compró una participación importante en una compañía hotelera. Reflejan la intención de nuestros popes por desembarcar en estos mercados.

– ¿El que tiene plata como para comprar en Puerto Madero, tiene capacidad para comprar algo en España con ese mismo monto?
– El mercado español y el americano son distintos. En ambos hubo un enorme desarrollo, hubo burbuja, y hubo explosión. Pero la caída de precios es mucho más pronunciada en los Estados Unidos en general y en particular en Miami, y bastante menos marcada en España. Esto se explica por la distinta actitud de los bancos. En el caso de España, con un muy fuerte apoyo del Gobierno, los bancos han estado tirando el problema hacia delante, entre que bajaron las tasas, extendieron los plazos y rebajaron los requisitos, la gente siente que seguir pagando la hipoteca puede ser un negocio mas o menos malo pero no encuentran mejores alternativas, no hay mucha gente desesperada por vender, los bancos suelen acompañar el proceso sin apurar tanto a los deudores.

– ¿Y en los Estados Unidos?
– En los Estados Unidos el Estado acompañó un poco menos el proceso y lo que hicieron fue vender sus carteras hipotecarias morosas a inversores “buitres”, y estos inversores las compraron con grandes descuentos y negocian la precancelación con los deudores morosos. Los empujan a que vendan las propiedades con bastante descuento, porque ellos mismos han comprado esas hipotecas con grandes descuentos. Para el inversores minorista comprar departamentos de este estilo en Miami es bastante posible, de hecho hay muchos argentinos que caen a mirar.

– El que compra en Miami se pregunta, ¿cuánto va a demorar en retornar a los precios de 2007?
– Va a tardar mucho sin ninguna duda. Comprar en Miami tiene ventajas y desventajas y cada uno tiene que hacer su propia ecuación para ver si le conviene. La ventaja es que los precios están baratos y las chances de equivocarse son pocas, a diferencia de Buenos Aires donde esta todo tan caro que la chance de equivocarse son grandes. Pero hay otros riesgos: los costos de mantenimiento son altos. Otro: tener una renta de esa propiedad alquilada a la distancia y controlar al inquilino es difícil, como siempre lo es administrar algo a la distancia, y en muchos casos no termina bien. Y por otro lado, la recuperación no va a ser rápida. Uno compra barato, pero no se sabe cuando va a poder salir, no va a ser en un plazo breve ni corto. Dado que se compra barato se supone que uno tiene la posibilidad de esperar a que rebote.

– No es una inversión para poner todas las fichas…
– No, definitivamente. Yo creo que no te podes equivocar en materia de precios si compras en Miami, en el tiempo lo recuperás y ganás plata, el margen de error es bajo. El problema es todo lo demás, va a llevar tiempo.

– ¿Qué va a pasar en la Argentina con los precios?
– La demanda está muy sostenida. Los que están comprando no son usuarios finales, uno no ve familias con la suegra y el perro en los salones de venta. Básicamente son inversores, esos inversores presentan un fenómeno de demanda muy sostenida. Eso es porque simplemente no encuentra mejores opciones para alocar sus ahorros, aún cuando no están baratas. A la gente le parece que está seguro, que es algo real. Los desarrolladores se encuentran con que la tierra está mas cara que nunca y los costos de construcción están tremendamente afectados por la inflación y aumentan todos los días, con lo que no les queda otra que vender a precios crecientes, con lo cual los precios van a seguir subiendo.

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