Cómo combinar la inversión inmobiliaria y financiera y lograr los mejores resultados

Durante la última semana de Julio estuve participando en un programa en Inversiones Inmobiliarias en la New York University. Una experiencia alucinante que no solo me permitió conocer a inversores de todo el mundo sino también acceder a los últimos estudios y tendencias del mercado inmobiliario mundial. En este post comparto un dato que me pareció muy interesante que habla sobre la relación entre las inversiones inmobiliarias y financieras y como lograr los mejores resultados combinándolas.

ftessoreLa New York University (NYU) es una de las universidades más prestigiosas del mundo. Tuve la oportunidad de participar durante la última semana de Julio del programa intensivo de “Global Real Estate Markets and Investments” que se dio en el “Schack Institute of Real Estate” el centro de estudios inmobiliarios de la NYU, que es uno de los más destacados del mundo.

El programa estuvo realmente excelente, no solo por el marco, ya que estar estudiando diez días en New York, el centro de las finanzas y el Real Estate global es una experiencia enriquecedora en sí misma, sino también por la posibilidad de interactuar con inversores de todo el mundo. El programa contó con profesores e inversores de todo el mundo, desde Japón, Brasil, España, Dinamarca, Holanda, India, Corea, Colombia, Francia o Suiza. Esta mezcla de nacionalidades y experiencias permitió un intercambio muy rico y productivo, que nos permitió ver las formas de encarar la inversión inmobiliaria en lugares muy diferentes y variados.

Desde el punto de vista del contenido del programa, hay varios puntos destacados que me gustaría señalar, pero voy a comenzar con el que me pareció más relevante para el inversor global que está relacionado a las inversiones inmobiliarias directas e indirectas y su relación con las inversiones financieras.

El análisis de las diferencias y similitudes entre estos dos tipos de inversiones fue uno de los momentos más interesantes del Programa. Recordemos que la inversión inmobiliaria directa implica simplemente la compra en una propiedad inmobiliaria. Esto pasa por ejemplo, cuando un grupo de inversores compra un edificio de oficinas para alquilar y obtener una renta. En cambio, la inversión inmobiliaria indirecta es cuando invierto en activos inmobiliarios, pero no los compro directamente, sino que los compro a través de un instrumento financiero como el REIT.

Los REIT (Real Estate Investments Trusts) son como fondos de inversión pero en vez de invertir en activos financieros (acciones, bonos, etc.), invierten en activos inmobiliarios. En este caso el inversor compra acciones del REIT en la bolsa y con ese dinero el administrador del REIT compra activos inmobiliarios. La principal ventaja del REIT es que cotiza en la bolsa y por lo tanto, tiene un precio todos los días. Por lo tanto, los inversores pueden entrar y salir de esa inversión como cualquier acción cuando quieran. Hoy existen REITS que invierten en activos inmobiliarios de todo el mundo, como también invierten en todos los diferentes tipos de inversiones inmobiliarias que hay disponible (Oficinas, comercial, residencial y mixto). Si quieres acceder a una lista de todos los REITS disponibles recomiendo está Web: http://www.reitsdirectory.com/

En el Programa vimos varias temas relacionados a los REITS que tuvieron y tienen un increíble desarrollo en Estados Unidos, pero lo más relevante para los inversores globales es el tema de la correlación de estas dos formas de inversión inmobiliaria versus el promedio del mercado tomado por el índice S&P 500. Me refiero a la correlación entendida como la relación entre los movimientos del mercado en su conjunto y la inversión inmobiliaria directa e indirecta.

Entender esta relación es de vital importancia ya que los inversores que invierten en activos inmobiliarios principalmente buscan diversificar su portafolio y evitar la alta volatilidad de las inversiones financieras. Es decir, lograr que cuando el mercado en su conjunto (S&P 500) baje, la parte de su portafolio que está invertido en inmuebles  se mantenga estable o suba. Por lo tanto, es fundamental verificar que esto se cumpla para lograr estos objetivos.

Lo concreto es que se detectaron comportamientos distintos entre la inversión inmobiliaria directa y la indirecta. Lo que mostraron los profesores de la NYU es que la inversión indirecta tiene bastante correlación con el mercado, mientras que la inversión directa, tiene mucha menos correlación y en algunos casos tiene correlación negativa como el mercado alemán.

Esto implica que si el inversor quiere lograr diversificar sus inversiones en forma eficiente, tendrá que optar por la inversión inmobiliaria directa y no por la indirecta. De  esta forma conseguirá una cartera de inversiones más estable y menos volátil. Veamos los resultados de este estudio de la NYU en el siguiente cuadro:

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Como vemos en el cuadro, en la mayoría de los países es más eficiente invertir en activos inmobiliarios directos y no en indirectos si lo que se busca es tener la menor correlación posible con el índice S&P 500 de Estados Unidos. En el caso de Estados Unidos ambos tipos de inversiones inmobiliarias tienen correlación positiva con el S&P 500, aunque la inversión indirecta tiene una correlación negativa menor. El mercado que me ofrece una mejor tasa de correlación es el de Alemania.

Para que se entienda bien el concepto de correlación, en el caso del mercado inmobiliario alemán, las estadísticas me dicen que si el índice S&P 500 baja un 10%, el precio de las propiedades alemanas va a subir un 5%, mientras que los REITS alemanes tendrían que bajar menos, solo un 2%. En el caso de Alemania, lo más eficiente es invertir en activos inmobiliarios directos y no en indirectos.

El inversor promedio lo que busca es combinar en su portafolio dos o más inversiones como estas, con correlación negativa, de tal manera de lograr resultados positivos todos los años con sus inversiones, independientemente que el mercado financiero suba o baje. Agregando a su portafolio inmuebles alemanes lo lograría con bastante éxito, en cambio invirtiendo en REITS Alemanes disminuiría la baja, pero no la eliminaría. Es de realmente vital importancia hacer este tipo de análisis a la hora de armar un portafolio de inversiones. Y si bien existen muchos datos acerca de la correlación entre activos financieros, no existían tantos datos acerca de la correlación con activos inmobiliarios.

Así que no dudo que este fue uno de los grandes puntos destacados del Programa de “Global Real Estate” que realicé semanas atrás en la New York University. En un próximo post prometo seguir compartiendo puntos destacados de este programa. Mientras, no duden en incluir sus comentarios y reflexiones acerca del tema de la relación entre la inversión inmobiliaria y financiera.

¡Hasta la próxima!

Federico

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