Fideicomisos: Tu primera inversión inmobiliaria

Como todo negocio, es necesario establecer de la manera más objetiva posible el flujo de fondos de la operación. ¿Que es esto? Ni más ni menos que una proyección de los montos y momentos de aportes de capital y lo mismo de ingresos de dinero. Obviamente, estos últimos en suma, deberán ser siempre mayores que los aportes realizados. Pero… cuidado, aunque esto sea así no siempre quiere decir que se esté ganando dinero. Por ello, todo aporte de capital y proyecciones de ingresos debe afectarse por una tasa de descuento o rentabilidad mínima que se le pide a la inversión y nos lleve a poner la plata en este negocio y no en otro. Aquí aparece el concepto de costo de oportunidad y en todo el mundo el referente es la tasa que otorga un Banco de primera línea por la colocación en plazo fijo.

El tiempo que durará el negocio es un dato fundamental: por un lado tenemos que estar seguros de poder juntar el dinero comprometido y si la integración es más cómoda no sufriremos aprietos financieros (esta es la razón por la que en Santa Rita la integración de los aportes en el emprendimiento se hace a lo largo de tres años).

Conocer el producto y la escala del proyecto. Muchas veces aunque el dinero a invertir sea el mismo, la elección del producto puede ser determinante para el éxito del negocio. Por otra parte, de la envergadura y dimensiones del proyecto depende también la posibilidad de ventas y de un recupero más rápido de la inversión. La calidad del diseño y construcción. Las mejoras que en estos aspectos, presente el proyecto con respecto a las que ofrecen aquellos inmuebles que compiten y competirán con él, incidirán, sobretodo, en la velocidad de venta del emprendimiento.

La verdad es que hoy el nivel de profesionalización que tiene el negocio es muy alto, por lo que es fundamental saber qué desarrollista está detrás del proyecto.

Finalmente, elegir una adecuada estructuración jurídica. El fideicomiso es un beneficio adicional de seguridad jurídica para los participantes de emprendimientos al costo. La trascendencia de esta figura jurídica reside en que, patrimonialmente, funciona de manera independiente de los riesgos o vicisitudes económicas del dueño del terreno y de la empresa constructora. Esto se debe a que, en virtud de su estructuración, el terreno se transfiere en propiedad al fideicomiso, como un “dominio fiduciario”.

La operación es por tanto altamente confiable, ya que el fideicomiso es un dispositivo de protección comercial, jurídica y de administración. La escrituración y entrega de las unidades se realiza con la rigurosidad que surge del contrato, las acciones y los controles ejercidos por el fiduciario, los profesionales y demás actores comprometidos.

La esencia del fideicomiso es que los bienes o derechos transferidos en propiedad son totalmente independientes del patrimonio de quien los recibe (el fiduciario) y de quienes lo han entregado (los fiduciantes). Por lo tanto, cualquier contingencia o circunstancia que pudiera afectar el patrimonio de cualquiera de los participantes del emprendimiento, no tiene implicancia alguna sobre la integridad patrimonial del fideicomiso inmobiliario. Esto significa que no afecta el normal cumplimiento de la obra y la entrega de cada una de las unidades del desarrollo. El fideicomiso es, en este sentido, un medio fundamental de protección patrimonial. Al tratarse de un patrimonio separado, las contingencias y avatares vinculados con los actores participantes del proyecto no afectan el destino del emprendimiento.

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