Oportunidades en la zona sur de la Capital

La competencia y la sobreoferta que existe en la actualidad en el mercado inmobiliario en los barrios del norte de la ciudad de Buenos Aires esta provocando que algunos desarrolladores comiencen a buscar zonas alternativas para levantar edificios en procura de mejores rendimientos.
A esto hay que sumarle que el crecimiento de la construcción que se viene dando en los últimos tiempos ha provocado un derrame hacia otros sectores de la capital. De esta forma, han comenzado a aparecer emprendimientos en lugares donde antes ni siquiera había proyectos: Flores, Villa Devoto, Versalles, Barracas, Parque Patricios y Montserrat.
La zona sur es una de las que mayor atención está suscitando en la actualidad. Esto está provocando que cada vez más emprendedores miren con interés las opciones que se están generando allí y las posibilidades de realizar nuevos negocios en el futuro.
Antes de desarrollar las alternativas con las que cuenta un inversor en esta parte de Buenos Aires, es importante explicar las características que tiene cada barrio y las variables de las que depende su potencial crecimiento en un futuro.

Barracas
Este es un barrio especial ya que cuenta con una amplia diversidad en sus estilos y calidades de vivencias según el sector en el que uno se ubique. Por un lado, tiene una parte donde se concentran los negocios y las mejores viviendas que suelen ser las preferidas de la clase media.
A su vez, hay lugares en los que abundan las viejas fábricas abandonadas. Paradójicamente, esta es una de las más requeridas en estos tiempos luego de que varios emprendedores decidieran reacondicionarlas y transformarlas en lujosos loft con todo tipo de servicios.
 “Barracas es fácil reconvertirlo porque tiene edificios antiguos con una muy buena infraestructura y calidad.  Además, lo esencial, se ve beneficiada por el derrame del flujo de negocios que le da su cercanía con el Dique 1 de Puerto Madero y está a un paso del centro”, resalta Pato.

Montserrat
A diferencias de Barracas, este barrio está cobrando vida propia gracias al flujo de turistas que ha llegado masivamente al país en los últimos tiempos. Su cercanía con San Telmo provocó un incremento en el interés por la compra de viviendas y locales comerciales tanto, de parte de extranjeros como de argentinos.
Junto con el aumento de la demanda comenzaron a crecer los precios. Así, el metro cuadrado para un negocio a la calle cuesta seiscientos dólares para comprar y entre veinte y veinticinco pesos para alquilar para los ubicados en la zona comprendida por Belgrano, Alsina, Bolivar y Perú.
Los valores suben más aún cuando se trata de inmuebles que están sobre la avenida Belgrano. De esta forma, se puede pagar treinta pesos el metro cuadrado para alquilar.

Parque Patricios
Este es el barrio menos desarrollado de la zona pero se espera que crezca en el próximo año. La llegada de las cuatro estaciones de la línea H del subte (Inclán, Caseros, Parque Patricios y Hospitales) ayudarán a que comience a valorizarse.
Sus mayores beneficios son las condiciones de accesibilidad, la amplia oferta de transporte y especialmente las amplias zonas verdes con las que cuenta: el Parque de los Patricios, Ameghino y varias plazas.
A pesar de esto, aún son pocos los proyectos que existen allí. Según un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario sobre el corredor de las avenidas Jujuy y Caseros y hasta 200 metros de las mismas, en un radio total de 42 manzanas, sólo se hallaron en construcción cuatro edificios que suman algo más de 4.500 metros cuadrados y uno recientemente finalizado.
Lentamente, varios emprendedores están comenzando a mostrar interés en la zona que rodea a la avenida Jujuy ya que estiman que puede ser la primera en revalorizarse por su cercanía al subte.

En busca del negocio
Los interesados en invertir en estos barrios tienen cuatro alternativas principales que son similares a las que existen en otros lugares de la ciudad:
1 – Comprar una propiedad, tanto nueva como usada, para alquilarla.
2 – Adquirir una en mal estado, refaccionarla y luego venderla o rentarla
3 – Ingresar en algún proyecto en pozo para luego buscar un comprador una vez que esté terminada.
4 –  Finalmente, hacerse de algún terreno a la espera que se revalorice la zona en el futuro.

El problema puede residir en la cantidad de público interesado en comprar. De cualquier forma, el incremento que existe en la demanda de inmuebles es tan grande en la ciudad que también existe público en estos barrios.

El negocio de los alquileres
La imposibilidad de acceder a la vivienda propia que hay en la actualidad ha incrementado la demanda de propiedades para alquilar en toda la ciudad. Los barrios del corredor sur no son una excepción.
La rentabilidad que se puede obtener en esta clase de operaciones es similar a la de los demás barrios y se encuentra en un promedio del seis por ciento anual. La dificultad que pueden afrontar es el desconocimiento de la zona y el mercado.
La diferencia con Palermo Hollywood, Recoleta y Barrio Norte es que en esta parte de la ciudad hay pocas alternativas para adquirir departamentos a estrenar. En su mayoría, son usados.
Reparar lo que ya existe
Este mercado es siempre más complicado ya que hay que entender un poco más para poder ingresar y ser muy cauteloso a la hora de tomar decisiones. Un error puede costar mucho dinero.
La mayor demanda es por propiedades que tengan bajas expensas. Según los valores que se manejan actualmente en el mercado, el precio que debería pagarse por una propiedad a refaccionar sería no mayor a los 450 dólares el metro cuadrado. De esta forma, una vez reparada podría vender entre 700 y 800 lo que daría un rendimiento entre 20 y el 30 por ciento

Construir en el sur
Las oportunidades que existen en esta modalidad en los barrios de la zona sur son menores a las que suelen ofrecerse en los del centro y el norte de la ciudad de Buenos Aires. Esto se debe, especialmente, a que aún se está en una etapa inicial en el negocio de la construcción de nuevos edificios.
Barracas es el que más proyectos acumula liderado por las obras de reacondicionamiento de las antiguas fábricas que hay en la zona y algunas torres que se están terminando este año.
El potencial de la zona por la cantidad de terrenos disponibles y el bajo costo de la tierra están llevando a que cada vez más emprendedores comiencen a interesarse en construir en el sur de la ciudad. A su vez, existe un público interesado en comprar las unidades. Son aquellos que vivieron siempre en el barrio, quienes se fueron y buscan volver o jóvenes que no pueden adquirir un departamento en otra parte.
El costo básico para la construcción de un edificio de nueve pisos en la zona sur ronda los 600 dólares el metro cuadrado. Según el titular de Reporte Inmobiliario se puede conseguir un rendimiento del 35 por ciento sin incluir la comercialización.

En busca de la tierra
Comprar terrenos es la alternativa que requiere de mayor visión y paciencia dentro del mundo inmobiliario ya que se debe medir cuándo es el momento justo para desprenderse de ella o meterse en una sociedad para levantar un edificio.
Una de las ventajas que ofrece la zona sur reside en los bajos costos de la tierra ya que aún se mantienen por debajo del precio que se pagaba durante la época del 1 a 1.El otro punto fuerte de la zona es la cantidad de lotes vacíos que hay en la actualidad. Esto está llevando a que cada vez más emprendedores se queden con ellos a la espera de ver cómo se mueve el mercado.
Los precios de la tierra son bastante parecidos en los tres barrios y oscilan entre los setenta y los cien dólares el metro cuadrado. La revalorización va a depender de los proyectos inmobiliarios y de infraestructura que comiencen a desarrollarse en los próximos tiempos.

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