Opinión: Inversión inmobiliaria, cada día más difícil pero sin bombas de tiempo

Simplemente que en Estados Unidos cualquier inversión inmobiliaria se realiza con crédito. Por ejemplo, si la inversión inmobiliaria requiere una inversión total de U$ 100.000, el inversor solamente aporta U$ 20.000. Por lo tanto, si después de dos años, la inversión sube su valor hasta U$ 140.000, el inversor, en vez de ganar el 40% (lo que subió el precio del activo) gana el 200%, ya que solo invirtió U$ 20.000 y se llevo U$ 60.000 (menos los intereses). Esto se lo conoce como apalancamiento y tiene un efecto multiplicador muy importante sobre la inversión inmobiliaria. Por ello, si bien en la argentina durante los últimos años se produjeron importantes subas de precios, las rentabilidades finales para los inversores seguramente fueron menores a las rentabilidades de los inversores de países desarrollados.
Hace dos años la tasa de interés de mercado en Estados Unidos estaba en el 1% anual, hoy esta en el 5.25% anual. Los precios se elevaron por las nubes. ¿Cómo sigue la película? ¿Sigue el crecimiento de los activos inmobiliarios o explota la famosa burbuja inmobiliaria?
Para contestar esa pregunta conozcamos algunos de los datos que se publicaron durante los últimos días.
• En Estados Unidos, la cantidad de unidades vendidas cayo en un 11% respecto el año anterior y la cantidad de viviendas sin vender alcanzo su nivel más alto desde 1993, según The Economist.
• En julio los permisos de construcción de nuevas viviendas en EE.UU. cayeron un 20% con respecto al año pasado, según Asociación de Corredores de Propiedades de EE.UU. (ACP)
• De acuerdo con el informe mensual que el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en julio último la cantidad de escrituras por transacciones inmobiliarias en zonas porteñas alcanzó a 6.186 un monto de $1.057 millones, superando un 27% igual mes de 2005.
• Los precios de los campos en Argentina se han amesetado a valores altísimos después de subir más del 300% desde el año 2002, según un informe de Reporte Inmobiliario
• Según un informe de la misma consultora, la oferta de propiedades a la venta se mantuvo similar durante el primer semestre del 2006 a igual periodo de 2005
Los datos comprueban que en Estados Unidos el mercado inmobiliario se desacelero. Esto comenzó hacia agosto del 2005 y se acentuó este año disminuyendo la cantidad de ventas y el aumento de los precios.
En Argentina el panorama no es tan claro. Los datos todavía no reflejan una desaceleración del mercado inmobiliario. Auque ya varios operadores afirman que el ritmo de crecimiento de los precios se desacelero y tenderá a amesetarse también en el mercado local. Todo hace pensar que este escenario es el más probable en el mercado local también.
Mi conclusión: Afortunadamente se esta produciendo un aterrizaje suave (softlanding) y no la famosa explosión de la burbuja inmobiliaria como muchos analistas anticiparon. Estamos viendo una corrección del mercado a valores de ventas sustentables en el tiempo y la salida de los especuladores, lo que a mediano plazo, es muy bueno para este mercado.
La rentabilidad de la inversión inmobiliaria disminuyo y hay que empezar a ser creativo para lograr buenas rentabilidades. Se acabo la época de ¨soplar y hacer botellas¨. Ahora hay que ¨trabajar¨ y analizar bien la inversión antes de realizarla ya que los riesgos son mayores y los márgenes menores. Estamos en un mercado más normal.
Ante este nuevo escenario, la inversión inmobiliaria sigue siendo atractiva, pero ya no es mas apta para amateurs. El análisis y la creatividad de los proyectos serán la clave para seguir ganando dinero con los ladrillos.

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