Alquileres, déficit habitacional, valores y cuotas

Los precios son señales. Dentro de una economía de mercado encarnan la materialización objetiva de los múltiples intereses de la oferta y la demanda. Alertan. Advierten. Son síntomas no causas.
Los precios de los alquileres no son la excepción a esta regla general del mercado y traducen en un determinado tiempo y lugar la posición que adoptan sus actores, en este caso propietario e inquilino.
Justamente, para abordar el tema, aunque obvio, resulta importante destacar que sin la conjunción de ambos participantes, propietarios e inquilinos, no existe mercado. Ambos son igualmente necesarios para llevar adelante este mecanismo de acceso a la vivienda (o a otro tipo de inmueble). Y es, asumiendo cada parte sus derechos y libertades, dentro de un marco de transparencia sólo como se puede llegar a un ACUERDO. Este acuerdo, pacto o contrato, no finaliza con el traspaso de la cosa, como ocurre cuando un comprador adquiere un determinado bien, entrega una cantidad de dinero y recibe a cambio el objeto o bien por el que paga su precio. El acuerdo entre INQUILINO y PROPIETARIO, es en realidad la traza del camino que deben recorrer JUNTOS por un largo plazo de tiempo. En ese camino casi siempre aparecen obstáculos y en la manera de salvarlos está la diferencia, si sólo lo logra una parte a costa de la otra, tarde o temprano el vínculo inicial se romperá o la parte dejada sin auxilio en el camino exigirá nuevas reglas que tracen el rumbo hacia delante.

LARGO PLAZO, CERTIDUMBRE Y CONFIABILIDAD
La construcción, las inversiones inmobiliarias y los pactos que en torno de estas actividades se cristalizan van siempre de la mano de un plazo de tiempo dilatado. La construcción de un edificio de departamentos de escala reducida, demanda entre año y medio a dos años. Su proceso de comercialización corre en forma paralela. Un contrato de alquiler tiene un mínimo de dos años, etc. El aquí y ahora es importante, pero no menos importante que el allá y después al que se llegará. Así, para llevar adelante una inversión inmobiliaria o un contrato a largo plazo es imprescindible cierta certidumbre a largo plazo, la cual implica no sólo cuestiones coyunturales de precios, sino también proyecciones económicas, sociales, jurídicas y superlativamente en estos últimos tiempos políticas.
Y es justamente dentro de un marco general de política de vivienda, donde se debe inscribir al tema de los alquileres, si se pretende sanar al enfermo y no sólo bajarle la fiebre por un tiempo.

VIVIENDA DIGNA Y DEFICIT HABITACIONAL
La ley suprema o Carta Magna como se suele nombrar a nuestra Constitución Nacional y a la que debe subordinarse todo el funcionamiento institucional y legislativo, establece el derecho a una vivienda digna.
En su artículo 14 bis la Constitución establece: “El Estado otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecerá: el seguro social obligatorio, que estará a cargo de entidades nacionales o provinciales con autonomía financiera y económica, administradas por los interesados con participación del Estado, sin que pueda existir superposición de aportes; jubilaciones y pensiones móviles; la protección integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna.” Es hacia el logro de ese objetivo, con medidas de largo alcance, que deben comenzar a aplicarse ahora para poder ver sus logros recién a partir de un par de años y que deben ser sostenibles en el tiempo, como verdaderamente puede asegurarse este derecho y salir de la situación de déficit de vivienda que arrastra la Argentina desde hace décadas.

DEFICIT DE VIVIENDA
Según datos de la Subsecretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, en base a cifras del censo nacional del año 2001, la cantidad de hogares deficitarios ascendía a 2.640.871, reduciéndose en comparación con la situación de 10 años atrás (1991), en 64.659 unidades. Esta reducción de sólo el 2.4 % se obtuvo a pesar de haber crecido la cantidad de viviendas durante esa década en más de 1.146.336 unidades, lo que indica que ese ritmo de crecimiento de viviendas apenas llega a suplir las necesidades que se generaron, por lo que esa cifra debería mejorarse y mucho para comenzar a paliar la situación deficitaria.
También, según datos oficiales de la misma secretaría, la cantidad de viviendas terminadas en 2005 dentro del marco de los distintos programas oficiales sumó 19.591 unidades, encontrándose a finales de ese año en ejecución otras 107.441, además de otras incluidas dentro de distintos planes de mejoramiento de viviendas e infraestructura.
En cuanto a la situación de tenencia de la vivienda, la cantidad de inmuebles alquilados representaba según las últimas cifras disponibles del 2001 el 11,1% del total de viviendas. La cifra real sería superior en función de la alta incidencia que figura en la estadística como ocupada en préstamo (8,2 %) y bajo relación de dependencia (2,5 %) y que incluiría un alto porcentaje de alquileres en forma encubierta.
Está visto por las cifras que a pesar de los esfuerzos en planes de viviendas oficiales, la resolución del problema habitacional y la situación deficitaria de viviendas no puede ser resuelta exclusivamente por parte del estado y que resulta necesario implementar políticas que integren y alienten a la actividad privada en la producción de un mayor número de unidades habitacionales.

LA EVOLUCION DE LOS PRECIOS DEL ALQUILER
Los valores locativos de viviendas sufrieron una aceleración en su ritmo de incremento superior al índice de inflación general, durante los últimos tres años, pero sólo a partir de los valores alcanzados durante el último semestre del año 2005 y su sostenimiento dentro de los primeros meses del corriente año, la medición de la evolución de los precios de los alquileres aventajó a la de la inflación si se toma como período de análisis el ciclo 2002-1º semestre del 2006.
El repaso y la actualización de las distintas situaciones por las que atravesaron los precios de los alquileres y el índice de inflación, resulta ilustrativo del carácter de los mismos como reflejo del obrar de la oferta y demanda en cada momento.
Así, partiendo del año 2001 como base de análisis, en el cual los valores locativos ya arrastraban bajas con respecto a años anteriores producto del contexto recesivo, luego de desencadenarse la crisis y durante todo el año 2002 registraron una caída del orden del 8 %, dentro de un contexto de inflación mayor al 40 %. La abismal caída de la actividad, la profundización de la pérdida de empleo y la incertidumbre generalizada incidieron a que los precios fueran pactados en general respetando los valores del año anterior e incluso en niveles más bajos a fin de obtener la ocupación del inmueble. En ese año se profundizó la puesta en práctica del alquiler por “paquete” en el que se incluían las expensas, quedando a cargo del propietario el incremento que se produjera en las mismas durante el contrato de alquiler.
A partir de la asunción del actual gobierno y de la primero gradual y luego acelerada recuperación de los indicadores económicos, entre ellos el empleo; la situación comenzó a variar dentro del mercado locativo, pero con un nueva compañía indeseada: la brecha entre el valor de compraventa de las viviendas (en U$S) y los salarios (en $).
En un contexto de ausencia de crédito y luego de una virtual incapacidad de calificación para acceder al mismo, a la demanda de vivienda no le quedó otra opción que acceder a la misma a través de su alquiler, descartando fácticamente su posibilidad de compra.
A este incremento de la demanda se sumó una disminución de la oferta, que aunque en forma diferencial, afectó la cantidad destinada al alquiler tradicional en virtud de volcarse unidades al alquiler temporario para extranjeros con el fin de intentar obtener una rentabilidad algo superior.
La oferta de unidades en alquiler viene recomponiéndose a partir del último año, como producto de la incorporación al mercado de una parte de las nuevas unidades que se construyen o que dejan vacantes aquellos propietarios que ocupan una nueva unidad a estrenar adquirida sin desprenderse de la anterior. Bien es cierto, que este aumento sobre todo de aquellas viviendas a estrenar que se vuelcan al mercado locativo inciden regulando los precios, pero sólo por ahora en los segmentos de vivienda más altos que son los elegidos durante los últimos tres años por los inversores para volcar sus ahorros.
A partir del último año, la demanda de compra usuaria final también ha comenzado a aparecer, pero la que aún corre con desventaja es aquella que aspira a su primera vivienda. Si bien el crédito hipotecario ha venido creciendo, aún no se ha podido configurar en la verdadera herramienta que arbitre entre los valores de las viviendas y los ingresos.
La situación como se vé no es nueva, sólo que pareciera haber llegado el momento de ocuparse de ella. Tal vez, lo único verdaderamente positivo y concreto que pueda obtenerse de esta alarma que se encendió en la Secretaria de Comercio Interior sea el instalar el debate en su verdadera magnitud y adoptar medidas a favor del crédito hipotecario como válvula aliviadora de demanda de alquiler y el fomento hacia el aumento de la oferta ya sea por construcción de nuevas unidades para atender a la clase media y media baja y/o inducir a su compra por inversores que vean rentable y seguro volcarlas al alquiler. (ej. creditos hipotecarios para 2da. Vivienda en iguales condiciones que para primera, etc.) Y esto obviamente no se consigue sólo mirando los precios o creando controles burocráticos que lejos de mitigar el problema reducirán la oferta de unidades pudiendo aún impactar negativamente en los tan buenos índices con que la industria de la construcción viene colaborando en el crecimiento del producto interno bruto y en la lucha contra el desempleo.

Fuente: Reporte Inmobiliario