Negocio inmobiliario: ¿brújulas o burbujas?

No me preocupa la burbuja, ni me preocupa que se preocupen. Me preocupa que no haya brújulas y que el mercado no encuentre su norte. Nunca dijimos que fuera fácil, y no lo es. Ni en nuestro país, ni en ningún lugar del mundo, es fácil hacer buenos negocios inmobiliarios, y cuando empieza a parecer fácil, es muy saludable que nos empecemos a preocupar.
En todas partes del planeta los precios de los inmuebles han estado subiendo mucho en los últimos años, producto de una demanda muy sostenida. La propensión que hoy encontramos a ahorrar en ladrillos era propia de nuestros abuelos, pero había estado ausente por décadas.
Los que siempre nos dedicamos a esto, por años nos cansamos de explicarle a la gente que los inmuebles son la mejor inversión a largo plazo, pero fracasábamos ante las tentaciones de ganancias especulativas más rápidas con bonos del estado, acciones tecnológicas de la nueva economía y depósitos a plazo fijo en bancos triple A, pero a tasas del tercer mundo.
Cuando los Estados entraron en default, la burbuja de Internet se pinchó y las casas matrices de los bancos internacionales se olvidaron de sus subsidiarias locales, los ladrillos resurgieron de la memoria colectiva, de la mano de un contexto internacional de tasas bajas y falta de alternativas de inversión. Pero todos entraron en manada, y los precios naturalmente se fueron a las nubes, con lo cual apareció el fantasma de la burbuja.
Ello se vio agravado por la disputa que se desató entre los diferentes actores que componen la cadena de valor de la construcción. El nuevo escenario de precios dolarizados dio lugar a la suba desmedida de la tierra urbana, mientras que el nivel récord de actividad sectorial generó un aumento de los costos de obra muy por encima de la inflación general. Y entonces, todos empezamos a preguntarnos: ¿hay burbuja? El interrogante es lícito y la respuesta es obvia para los que saben, para los que están capacitados, para los que tienen experiencia y la combinan con creatividad, innovación y una buena formación empresaria.
Pero la respuesta no es tan obvia para los que se creyeron que era fácil. Insisto: nunca dijimos que fuera fácil. A nadie se le ocurriría montar una planta industrial, un banco o una trader de comercio exterior sin saber, sin contratar especialistas, sin hacer un buen estudio de mercado. Sin embargo, hoy muchos se animan a encarar negocios inmobiliarios simplemente motorizados por la casi irrefrenable propensión de la gente a invertir en ladrillos.
Entonces aparecen todos, desde el contratista de albañilería hasta el empresario textil exitoso que, con alguna valentía y mucha audacia, se largan a hacer emprendimientos con los ahorros de la familia y los amigos primero, y de los compradores después. Así, se convalidan incidencias de mil dólares por metro, se organizan fideicomisos sin que nadie sepa bien para qué sirven, y se edifican proyectos sin pensar, siquiera un minuto, en el comprador final.
Hoy, en verdad, para quién construimos no es una pregunta que esté arriba de la mesa de decisiones de la mayoría, aunque parezca increíble. Pero esto no solo pasa en nuestro país, desde Buenos Aires hasta Rosario y Córdoba. También sucede en Miami y en Madrid. Por años allí la propiedad no dejó de subir y en esos mercados casi llegaron a convencerse que el sector inmobiliario no conforma un mercado, es decir no es un ámbito en el cual hay compradores y vendedores con valores que, según los ciclos económicos, pueden subir o bajar.
Algunos piensan que en los países desarrollados la situación es más grave, porque hay un jugador más que aquí está ausente: los bancos. Lo cierto es que cuando hay abundante deuda, los cambios de tendencia pueden ser difíciles de sobrellevar sin generar mayores daños por la inflexibilidad del sistema y por las consecuencias negativas del leverage cuando nos juega en contra.
Nuestro mercado, por el contrario, opera en base a equity. Y hay cada vez más obras al costo, en las cuales todas las partes involucradas acompañan mejor los diferentes escenarios que se pueden presentar. Esto es cierto, pero también es verdad que nuestra mayor flexibilidad es naturalmente un emergente de un mercado que, por definición, siempre ha sido más volátil.
En resumen, hoy francamente nada de todo esto nos preocupa. De hecho, nos alegra que haya preocupación en el ambiente para que nadie termine por convencerse que el negocio inmobiliario es simple, que es para cualquiera. No lo es. Digámoslo con todas las letras. En real estate se maneja mucha plata, mucho ahorro de terceros y grandes expectativas extendidas a lo largo del tiempo, simplemente porque las obras son largas.
Los que saben, ya no convalidan precios ridículos de la tierra, no hacen más de lo mismo para caer en el riesgo de la sobre oferta, ni abusan de los fideicomisos como si fueran una solución mágica para todos los problemas. Sin embargo, los que saben, hoy siguen haciendo, siguen construyendo con éxito, y no les preocupa la burbuja. En rigor, ellos tienen su propia brújula y saben donde está el verdadero Norte.
El Norte de nuestro mercado hoy está en la visión que tienen los que saben combinar, sabiamente, experiencia con innovación, conocimiento con creatividad, y una cuota moderada de audacia. Pero por sobre todas las cosas, mucho conocimiento y cero improvisación. No nos confundamos.

Fuente: Reporte Inmobiliario