Alquiler Temporario

Dado el esquema económico financiero del País y su impacto en el mercado inmobiliario, esta oferta se ve incrementada día a día con nuevos aspirantes al mercado de alquileres temporarios.
Por su lado, como consecuencia de esta nueva oferta, varios son los prestadores del servicio de estas propiedades (intermediarios) cuyo fin es el de obtener inquilinos que acepten pagar las rentas solicitadas por los proppietarios.
Este nuevo marco generó desde finales de 2002 un nuevo mercado, el de alquileres temporarios.

Prestadores de Servicio de Alojamiento
Consecuentemente al ingreso de nuevos oferentes esta el incremento de intermediarios entre la oferta y demanda cuyo valor agregado es el de asegurar tasas de ocupación convenientes a los propietarios para efectivizar de alguna manera esa renta esperada.
Por esta razón la tasa de ocupación se transforma en un indicador muy importante para el propietario, al momento de hacer números y verificar resultados.
Una de las herramientas importantes que han utilizado los mencionados intermediarios en Bs As, ha sido Internet a través de los llamados “Search Engines” en su denominación en Ingles o “Motores de Búsqueda” en su denominación en Español.
Hoy en día uno puede verificar una gran afluencia de prestadores de este servicio en los mencionados buscadores a través de lo que se denomina “Keywords” en su denominación en Ingles o “Palabras Claves” en su denominación en español a través de sus diferentes modalidades “Page Rank” y “Pay Per Clic” dos modalidades diferentes de asegurar presencia en los buscadores.
El ingreso de nuevas propiedades amuebladas al mercado y de gran cantidad de intermediarios al mismo, esta generando un desequilibrio entre oferta y demanda especialmente en períodos denominados de temporada baja. Consecuentemente cuantos mas jugadores o “players” hay en un mercado, menor es la renta obtenida, por tanto cuando hay una baja de demanda esto genera impactos directos en las tasas de ocupación de las propiedades ofertadas y de esa manera se afecta la rentabilidad esperada para el año.

Imperfecciones
Algunas de las imperfecciones más evidentes en el mercado y que a continuación observaremos, es la de variación de los precios en los diferentes estadios del año, considerando que la demanda no es sostenida y que la oferta se encuentra en firme crecimiento.

PRECIOS
Presentaremos a continuación un análisis respecto a los precios de oferta de propiedades amuebladas para alquiler temporario o de corto plazo en Internet, objeto de este reporte. La muestra es efectuada sobre 361 propiedades publicadas en los motores de búsqueda bajo palabras clave específicas o mayormente usadas. Debe tenerse en consideración que el precio debe tener en cuenta el riesgo de la operación dado que mayormente estas operaciones no involucran garantías reales y el plazo del mismo, dado que mientras mas extenso sea el mismo, menor tasa de desocupación resultante. La combinación de estas dos variables deben traducirse en el precio. Para el caso de esta muestra, las operaciones son de corto plazo por tanto incluyen los gastos totales de la propiedad y honorarios de representación así como también el riesgo de desocupación dado que por lo general las operaciones por Internet no superan los tres meses. Este reporte a la vez no considera las estacionalidades de la demanda. Para el caso de contratos mayores de tres meses los precios deberían sufrir una disminución debido a la baja en el riesgo de ocupación.

DEMANDA
La demanda de propiedades amuebladas para alquiler temporario se compone de tres tipos diferentes de perfil, teniendo directa relación con el objetivo del Viaje:
• Turístico
• Trabajo
• Estudio

Relacionados a estos perfiles se encuentran los períodos de estadía:
Es importante considerar que la demanda, es la que no reside en el país suponiendo que su poder adquisitivo puede ajustarse a los valores en dólares expuestos anteriormente y que esta, no posee riesgo de ocupación o al menos ese riesgo es bajo teniendo en cuenta que esta demanda siempre regresa a su país de origen o de residencia permanente.
Pero como hemos mencionado anteriormente uno de los factores más importante a la hora de buscar un resultado real es la “Tasa de ocupación”.
Ahora bien debemos revisar la estacionalidad de demanda para saber como puede incidir la misma en los precios generando una posición de equilibrio y un precio justo según la oferta y demanda del momento a considerar.
Para esto nos basaremos en algunos indicadores expuestos por el Indec y las estadísticas arrojadas por los motores de búsqueda.

 Tasa de ocupación
La tasa de ocupación anual en alquiler temporario, es la relación porcentual dada por el tiempo de ocupación de una propiedad durante un año. Cuanto menor sea esta tasa, menor rentabilidad anual obtenida dado que si nadie ocupa la propiedad, nadie pagará la renta y si la propiedad esta desocupada el propietario debe hacer frente a los gastos de mantenimiento de la propiedad sin ingreso alguno, lo cual es doblemente perjudicial para este, afectando la rentabilidad ya mencionada.
Este concepto tiene relación directa con el costo de oportunidad asumido dado que un propietario que se encuentra ofertando su propiedad a una demanda de alquiler de corto plazo o temporario también tiene la opción de dirigirse a un mercado interno pudiendo realizar un contrato de largo plazo con garantía real y riesgo de desocupación mas bajo o sea el “alquiler tradicional”.

Costo de Oportunidad
Por esta razón el costo de oportunidad influye en el precio y en la rentabilidad exigida al negocio. Para esto realicemos el siguiente cálculo basándonos en el siguiente ejemplo:
• Propiedad Amueblada
• Localización: Recoleta
• Valor: USD 66.000 (suponiendo un valor de USD 1650 X M2)
• Tamaño: 40 m2
• Valor Alquiler Temporario: USD 600
• Garantía: USD 600 (Efectivo)
• Período: 6 meses
• Ingreso Neto: USD 510
• Valor Alquiler No Amueblado o tradicional: $ 850
• Ingreso Neto: $ 677 (descontando expensas y honorarios)

En un breve resumen observamos que la tasa de rentabilidad sobre capital invertido (no considerando gastos de adquisición y sí considerando inversión en amueblado para este caso) da como resultado que una propiedad amueblada destinada a alquiler temporario debe poseer una tasa de ocupación anual mayor al 70 %. Por debajo de esta tasa de ocupación (70%) la opción de contrato a 24 meses se transforma en un mejor resultado suponiendo que esta se fija en 3.74 % anual neto.
En referencia a la oferta observamos que el incremento que se está dando en el mercado supone una mayor baja de rentabilidad y un aumento de riesgo de desocupación por mayor oferta considerando que la demanda no es sostenida y sufre variaciones a lo largo del año. Basándonos en los datos mencionados sostenemos que los precios de las propiedades amuebladas deberían de sufrir variaciones para compensar estas diferencias en el volumen de demanda.

Fuente: Reporte Inmobiliario